Sự thay đổi tiêu chí trong quyết định "Nam tiến" của nhà đầu tư BĐS

Tâm lý của nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi. Thay vì tập trung vào các “điểm nóng” ngắn hạn, dòng tiền hiện nay có xu hướng tìm đến những thị trường mới, còn nhiều dư địa phát triển, nơi giá trị gia tăng được hình thành theo thời gian.

Dữ liệu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, khu vực đầu tàu phía Nam đã thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá tích lũy trong 3 năm qua và hạ tầng đang bứt tốc. Một số địa bàn ven trung tâm có mức giá thấp hơn Hà Nội từ 30-40%, trong khi tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực tăng mạnh. Với 2-4 tỷ đồng, nhà đầu tư tại Hà Nội chỉ có thể tiếp cận các căn hộ 1 phòng ngủ, nhưng tại phía Nam, danh mục lựa chọn mở rộng hơn, từ căn hộ đến nhà phố.

Ảnh minh họa/ Quỳnh Trần

Không chỉ "săn giá hợp lý", nhiều nhà đầu tư hướng đến chiến lược đa dạng hóa danh mục và tối ưu khai thác dài hạn. Thị trường phía Nam có sự phân hóa rõ ràng về phân khúc, đặc biệt là dòng căn hộ pháp lý hoàn chỉnh, vị trí trung tâm, hệ tiện ích cao cấp, phù hợp với nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và kỳ vọng sinh lời bền vững. Nhu cầu thuê từ chuyên gia nước ngoài và đội ngũ nhân lực chất lượng cao tại các trung tâm công nghệ - tài chính tạo ra suất sinh lời ổn định hơn so với Hà Nội.

Bởi vậy, lượng tìm kiếm, khảo sát và giao dịch của nhà đầu tư phía Bắc tại các tỉnh phía Nam tăng mạnh trong vài tháng trở lại đây. Hiện nay, theo VARS IRE, làn sóng "Nam tiến" đang ngày càng rõ nét. Theo các chuyên gia, có ba tiêu chí cốt lõi đang ảnh hưởng đến quyết địnhcủa các nhà đầu tư.

Thứ nhất là giá trị sinh lời. Nếu như giai đoạn trước, bất động sản lướt sóng, mua nhanh, bán nhanh từng chiếm ưu thế, thì hiện nay, dòng tiền đang dần chuyển hướng sang các sản phẩm phục vụ sản xuất, công nghiệp và đô thị vệ tinh. Đây được xem là dòng vốn “thông minh”, ưu tiên giá trị bền vững thay vì lợi nhuận tức thời.

Thứ hai là pháp lý rõ ràng. Sau giai đoạn thị trường được thanh lọc mạnh mẽ, yếu tố pháp lý đã trở thành "kim chỉ nam", tiếp theo là quỹ đất lớn và quy hoạch bài bản. Những khu vực còn nhiều dư địa phát triển, có khả năng hình thành các khu đô thị - công nghiệp quy mô lớn đang được săn tìm. Quỹ đất càng rộng, khả năng phát triển hạ tầng càng cao và biên độ tăng giá trong dài hạn càng hấp dẫn. Các dự án có sổ riêng, quy hoạch minh bạch, được phê duyệt đầy đủ bởi cơ quan chức năng luôn nằm trong nhóm ưu tiên.

Cuối cùng là tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Nhà đầu tư không còn chạy theo những “điểm nóng” ngắn hạn mà tìm đến các vùng có hạ tầng đang triển khai, khu công nghiệp mở rộng, dân số cơ học gia tăng và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực. Đầu tư theo chu kỳ phát triển vùng đang dần trở thành chiến lược chủ đạo.

Những vùng này sở hữu nhiều lợi thế: đón làn sóng dịch chuyển nhà máy, thu hút lao động và chuyên gia, tạo ra nhu cầu nhà ở thực và đặc biệt là mặt bằng giá còn “mềm” so với khu vực lõi. Thay vì đầu tư vào những thị trường đã tăng giá mạnh, nhiều nhà đầu tư lựa chọn các “vùng trũng” mới - nơi động lực tăng trưởng đã xuất hiện rõ nét nhưng giá vẫn đang ở giai đoạn đầu.

Dẫu vậy, VARS IRE khuyến nghị nhà đầu tư cần cân nhắc chiến lược dài hạn, đánh giá sức chịu tài chính và hạn chế sử dụng đòn bẩy quá lớn trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh và thị trường đang tái cấu trúc. Việc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn có thể khiến nhà đầu tư rơi vào thế bị động nếu lãi suất tăng hoặc thanh khoản giảm.