Thêm nhiều thách thức với ngành bất động sản khi có bảng giá đất mới

Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến sẽ tăng từ 2 - 7 lần, thậm chí cao hơn 10 lần so với bảng giá đất hiện tại. Theo các chuyên gia, bảng giá đất hàng năm sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch, chuyên nghiệp. Tuy nhiên, đây cũng sẽ là nguyên nhân khiến giá bán, giá thuê nhà tăng cao.

Giá đất mới có thể cao gấp 10 lần so với bảng giá đất hiện tại

Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được xác định "sát với thị trường" căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024.

Bởi bảng giá đất mới, vì sát thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... Tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Bảng giá đất ở một số địa phương tăng 2-7 lần, sẽ là nguyên nhân khiến giá bán, giá thuê nhà tăng cao.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết một trong những điểm mới của Luật Đất đai lần này là việc xác định giá đất theo giá thị trường, trong đó trọng tâm là bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay) thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026. Trong đó, trách nhiệm của Tổ chức Tư vấn định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất/giá đất cụ thể.. cũng được quy định rõ.

“Quy định lần này của Luật đã giúp tổ chức tư vấn định giá đất có cơ sở, căn cứ pháp lý để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Tổ chức tư vấn theo đó không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Ông Lực khẳng định, có thể nói định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…

Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh rằng, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản.

"Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến sẽ tăng từ 2 - 7 lần, thậm chí cao hơn 10 lần so với bảng giá đất hiện tại", TS. Cấn Văn Lực nói.

Thời gian qua, liên tiếp các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây. Đơn cử, bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng, cao nhất 78 triệu đồng mỗi m2. Hay tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần bảng giá cũ.

Tại TP. Hồ Chí Minh, mới đây Hội đồng thẩm định bảng giá đất Tp. Hồ Chí Minh đã thống nhất bảng giá đất điều chỉnh theo đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường. Theo đó, nếu bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND thành phố trước đó bằng khoảng 30% giá thị trường tại TP. Hồ Chí Minh thì bảng giá đất mới được điều chỉnh sẽ bằng khoảng 50%. Qua các lần cân chỉnh, bảng giá lần này đã điều chỉnh giảm tại các tuyến đường, địa bàn quận huyện, thành phố Thủ Đức.

Đặc biệt, giá đất thương mại, dịch vụ đã được điều chỉnh giảm sâu. Ví dụ, giá đất thương mại, dịch vụ tại đường Đồng Khởi điều chỉnh mới có giá thuê là xấp xỉ 550.000 đồng/m2, trong khi so với bảng giá theo quyết định Quyết định 02/2020/QĐ-UBND thì có giá hơn 9 triệu đồng. Tương tự giá đất sản xuất kinh doanh (bao gồm cả đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khoáng sản; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp); đất quốc phòng, an ninh; đất công cộng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp; đất phi nông nghiệp khác... cũng được điều chỉnh giảm.

Tuy nhiên, dù có điều chỉnh giảm so với dự thảo cách đây hơn 2 tháng, bảng giá đất ở dự kiến tăng bình quân hơn 20% cũng vẫn tạo áp lực không nhỏ lên người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Doanh nghiệp bất động sản đứng trước những thách thức mới

Đánh giá về những tác động của bảng giá đất mới, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội khẳng định, việc đưa bảng giá đất sát với thị trường chắc chắn sẽ khiến chi phí đất đai của doanh nghiệp tăng lên, từ đó khiến mặt bằng giá các dự án bất động sản cao hơn.

“Doanh nghiệp không phải nhà từ thiện, nên khó có thể yêu cầu họ hạ giá bán, trong khi các chi phí đầu vào tăng cao. Để có thể “hạ nhiệt" giá bất động sản, Nhà nước cần chủ động dùng vốn ngân sách để gia tăng nguồn cung, cụ thể là các dự án nhà ở xã hội, để điều tiết thị trường", ông Tuyến cho hay.

Trong khi đó, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết: Khi UBND các tỉnh xây dựng bảng giá đất, chắc chắn sẽ tiếp tục phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc tăng giá đất để phù hợp với thị trường và việc kiểm soát giá đất để tăng khả năng tiếp cận đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp và giảm chi phí cho người dân. Cùng đó, tìm ra điểm cân bằng hợp lý giữa hai yếu tố này là "chìa khóa" để hoàn thiện hệ thống định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Hiện doanh nghiệp bất động sản cũng đang đứng trước những thách thức mới, đặc biệt liên quan đến vấn đề đầu tư hạ tầng đi kèm dự án. Quy định về suất đầu tư, bao gồm cả chi phí lãi vay, đang tạo ra nhiều băn khoăn cho các doanh nghiệp. Việc cộng gộp lợi nhuận ước tính với lãi suất vay vào suất đầu tư (ví dụ 15%) hoặc tính riêng từng khoản, cùng với chi phí dự phòng, đang khiến việc định giá đất trở nên phức tạp và thiếu chính xác.

Điều này đặt ra gánh nặng rất lớn cho doanh nghiệp, nhất là khi họ phải chịu toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng cho những dự án có quy mô lớn. Đơn cử tình trạng nhiều dự án tại Hà Nội, dù diện tích đất chỉ khoảng 120.000 m2, nhưng doanh nghiệp vẫn phải gánh trên vai toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng. Tương tự, tại Tp. Hồ Chí Minh, có những trường hợp giá trị thửa đất dự án tăng vọt từ 70 tỷ đồng lên đến 700 tỷ đồng, chủ yếu do áp lực chi phí hạ tầng. Rõ ràng, việc kết hợp đầu tư hạ tầng với giá đất đang dẫn đến sự méo mó trong việc định giá đất, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

"Trong thời gian tới, UBND các tỉnh, đặc biệt là những địa phương đã có sẵn cơ sở dữ liệu về giá đất, sẽ sớm xây dựng được phương pháp định giá đất hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xác định bảng giá đất phù hợp với thực tế từng địa phương", PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ kỳ vọng.

Quy định về suất đầu tư, bao gồm cả chi phí lãi vay, đang tạo ra nhiều băn khoăn cho các doanh nghiệp. (Ảnh minh họa)

Còn TS. Cấn Văn Lực nhận định, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 về việc "Quy định về giá đất"; trong đó, đã quy định các nguồn thông tin, dữ liệu đầu vào và thứ tự ưu tiên và trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai.

Theo đó, có 5 nguồn thông tin: Nguồn thông tin từ cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, nhưng hiện chưa có, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ cùng xây dựng trong thời gian tới; thông tin từ các tổ chức, trung tâm định giá đất, đấu giá đất, văn phòng đăng ký đất đai; thông tin qua khảo sát, điều tra của các tổ chức, đơn vị nghiên cứu và thông tin từ doanh nghiệp bất động sản, sàn bất động sản.

"Các doanh nghiệp bất động sản cần đồng thuận, nhận thức được vai trò, nghĩa vụ trong việc cung cấp thông tin giao dịch bất động sản tới cơ quan quản lý, thì mới xây dựng được dữ liệu thông tin bất động sản quốc gia", ông Lực nói.

TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết thêm, với những nguồn thông tin trên, tùy từng thời điểm, có nguồn nào thì sử dụng nguồn đó để xác định giá đất. Khi thanh kiểm tra, giải trình thì đã có căn cứ, chứ không lo ngại việc vi phạm pháp luật, hình sự hóa.

Đây cũng là tháo gỡ cho tâm lý "sợ sai" của tổ chức tư vấn định giá đất. Theo đó, Luật quy định rất rõ về quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của Tổ chức tư vấn định giá đất. Trách nhiệm của tổ chức tư vấn là đảm bảo theo nguồn thông tin đầu vào đã quy định, xác thực; phương pháp luận hợp lý; nhưng không phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất. HĐND cấp tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm cuối cùng. Còn cơ quan đề xuất bảng giá đất hàng năm đã chuyển từ Sở Tài chính sang Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương.

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, khi đi thực tế đã gặp một số địa phương vẫn đang nhầm lẫn, sử dụng Nghị định 12/2024/NĐ-CP để tính giá đất. Đây là Nghị định ban hành ngày 5/2/2024 để sửa Nghị định 44/2014/NĐ-CP và sau đó đã có Nghị định 71/2024/NĐ-CP bao trùm, thay thế các Nghị định cũ thì tất cả đều phải thực hiện theo hướng dẫn tại Nghị định 71/2024.