Chung cư hay nhà liền thổ là lựa chọn của dòng tiền trong năm 2026?

Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ vận hành mới với sự dẫn dắt của khung pháp lý, đầu tư công và dịch chuyển dòng tiền. Trong bối cảnh đó, bài toán chọn chung cư hay nhà liền thổ không còn đơn giản, mà trở thành quyết định chiến lược của nhà đầu tư năm 2026.

Chu kỳ mới của thị trường dần hình thành

Trong bức tranh thị trường đang dần xuất hiện nhiều gam màu sáng, câu hỏi nên đầu tư chung cư hay nhà liền thổ không còn đơn thuần là lựa chọn theo cảm xúc hay thói quen cũ. Thay vào đó, đây trở thành một bài toán chiến lược, đòi hỏi nhà đầu tư phải đặt trong tổng thể chu kỳ thị trường, vị trí phát triển đô thị và khả năng khai thác thực tế của từng loại hình bất động sản.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, điểm khác biệt căn bản của thị trường bất động sản năm 2026 nằm ở môi trường vận hành mới. Lần đầu tiên sau nhiều năm, thị trường bước vào một chu kỳ tăng trưởng được dẫn dắt đồng thời bởi hệ thống pháp luật mới, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng bảng giá đất mới chính thức áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm 2026.

Sự đồng bộ này được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt quan trọng. Những điểm nghẽn tồn tại kéo dài nhiều năm liên quan đến xác định giá đất, thủ tục pháp lý dự án, điều kiện huy động vốn và chuyển nhượng sản phẩm có cơ hội từng bước được tháo gỡ. Dù trong ngắn hạn, bảng giá đất mới có thể khiến chi phí đầu vào gia tăng và tạo áp lực lên giá thành, song về dài hạn, đây là bước đi cần thiết để hình thành một mặt bằng giá minh bạch và tiệm cận giá trị thực hơn. Khi rủi ro pháp lý được kiểm soát, niềm tin thị trường có cơ sở để phục hồi, đồng thời mở đường cho nguồn cung mới, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực vùng ven đang chịu áp lực thiếu hụt nhà ở kéo dài.

Song hành với khung pháp lý là lực đẩy mạnh mẽ từ đầu tư công. Kế hoạch giải ngân gần một triệu tỷ đồng trong giai đoạn tới, tập trung cho các công trình hạ tầng chiến lược như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM, sân bay Long Thành hay các tuyến cao tốc liên vùng, được xem là động lực quan trọng tái cấu trúc không gian phát triển đô thị. Khi hạ tầng được mở rộng, khả năng kết nối được rút ngắn, các cực tăng trưởng mới dần hình thành, từ đó tác động trực tiếp đến dòng chảy của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026 đến 2027.

Ở bình diện rộng hơn, các yếu tố vĩ mô cũng đang tạo nền tảng cho một chu kỳ phục hồi mang tính bền vững. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục duy trì tích cực, hoạt động bán lẻ hàng hóa và dịch vụ ghi nhận mức tăng trưởng thực trên 7 phần trăm, trong khi kỳ vọng GDP tăng tốc giúp củng cố nhu cầu dài hạn đối với nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn. Thị trường không chỉ phục hồi về giá mà đang từng bước tái lập nhu cầu ở thực và nhu cầu khai thác kinh doanh.

Đáng chú ý, dòng vốn đầu tư bắt đầu xuất hiện sự dịch chuyển rõ rệt về mặt địa lý. Khi mặt bằng giá bất động sản tại miền Bắc đã tăng cao trong nhiều năm liên tiếp, dư địa sinh lời dần thu hẹp, dòng tiền có xu hướng tìm kiếm cơ hội mới tại miền Nam. TP.HCM cùng các đô thị vệ tinh đang nổi lên như điểm đến thay thế, nhờ lợi thế về quy mô dân số, nhu cầu ở thực lớn và khả năng hấp thụ sản phẩm tốt hơn trong trung và dài hạn.

Các dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng này đang ngày càng rõ nét. Nhà đầu tư khu vực Hà Nội gia tăng mạnh mẽ mức độ quan tâm cũng như tốc độ giải ngân vào thị trường phía Nam, một tín hiệu từng xuất hiện trong các chu kỳ tăng trưởng trước đây của TP.HCM. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, năm 2026 được xem là năm bản lề khi nhà đầu tư Hà Nội quay trở lại mạnh mẽ cả về tìm kiếm lẫn dòng tiền thực.

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 100 người Hà Nội tìm kiếm thông tin bất động sản thì có khoảng 26 người quan tâm đến thị trường TP.HCM. Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư TP.HCM chỉ ghi nhận từ 1 đến 2 người tìm kiếm cơ hội tại Hà Nội. Sự chênh lệch này phản ánh rõ tâm lý dịch chuyển dòng vốn và cũng cho thấy miền Nam đang bước vào giai đoạn được kỳ vọng trở thành tâm điểm mới của chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Bài toán không còn dễ đoán

Trong bối cảnh chu kỳ mới đang dần hình thành, câu hỏi nên chọn chung cư hay nhà liền thổ tiếp tục là mối quan tâm lớn của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, câu trả lời năm 2026 không còn nằm ở sự so sánh hơn kém đơn thuần giữa hai loại hình, mà phụ thuộc vào mục tiêu sử dụng, chiến lược tài chính và mức độ chấp nhận rủi ro của từng chủ thể tham gia thị trường.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và đô thị vệ tinh được xác định là phân khúc trụ cột của thị trường trong năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà tại khu vực trung tâm liên tục leo thang, khả năng chi trả của người trẻ và tầng lớp trung lưu ngày càng bị thu hẹp, buộc dòng cầu dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nơi có hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mặt bằng giá “dễ tiếp cận” hơn.

Cùng với sự thay đổi đó, vai trò của chung cư cũng đang được nhìn nhận lại. Nếu như trước đây, phân khúc này thường gắn với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, thì trong chu kỳ mới, chung cư dần trở thành tài sản tích lũy trung và dài hạn. Nhu cầu ở thực, kết hợp với khả năng cho thuê ổn định, giúp nhiều dự án duy trì thanh khoản ngay cả khi thị trường chưa bước vào giai đoạn tăng nóng. Đặc biệt, các dự án nằm gần khu công nghiệp, trung tâm logistics, khu tài chính, công nghệ hoặc các cực tăng trưởng mới được đánh giá có khả năng tạo dòng tiền cho thuê bền vững, phục vụ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao.

Ở chiều ngược lại, nhà liền thổ không biến mất khỏi cuộc chơi, nhưng điều kiện tham gia đã trở nên khắt khe hơn rõ rệt. Những sản phẩm nhà phố, biệt thự nằm trong các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, đã hình thành cộng đồng cư dân, có pháp lý minh bạch, hạ tầng và tiện ích hoàn chỉnh vẫn giữ được sức hút nhất định. Với nhóm sản phẩm này, giá trị không chỉ nằm ở khả năng tăng giá, mà còn ở tính khan hiếm và khả năng tích lũy tài sản lâu dài.

Tuy nhiên, bức tranh cũng cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét. Đất nền vùng sâu, vùng xa, thiếu hạ tầng, không có khả năng khai thác thực tế đang dần mất sức hấp dẫn. Các quy định mới về quản lý thị trường, đấu giá đất và siết điều kiện pháp lý khiến dòng tiền đầu cơ thuần túy khó còn cơ hội bứt phá như những chu kỳ trước. Nhà liền thổ vì thế không còn là “miếng bánh dễ ăn”, mà trở thành phân khúc dành cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, chấp nhận thời gian nắm giữ dài và ưu tiên giá trị tích lũy hơn là lợi nhuận ngắn hạn.

Từ góc nhìn tổng thể, nhiều chuyên gia cho rằng không tồn tại lựa chọn “tốt hơn” một cách tuyệt đối giữa chung cư và nhà liền thổ. Điều quan trọng nằm ở sự phù hợp với chiến lược đầu tư trong bối cảnh mới. Nếu ưu tiên an toàn, dòng tiền ổn định và khả năng thanh khoản, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh được xem là lựa chọn chủ đạo của năm 2026.

Ngược lại, với những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và khả năng chịu đựng chu kỳ, nhà liền thổ trong các khu đô thị phát triển bài bản vẫn có thể mang lại giá trị bền vững theo thời gian.

Điểm chung cho mọi quyết định, theo các chuyên gia, là sự thận trọng và kỷ luật đầu tư. Thị trường năm 2026 không còn phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh. Việc xuống tiền chỉ nên đặt ra với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực tế và có thể khai thác ngay, thay vì chạy theo tâm lý đám đông hay những cơn sốt mang tính ngắn hạn.