Cổ phiếu khu công nghiệp, viết thêm kỳ vọng

Bất động sản khu công nghiệp (KCN) là một trong những nhóm cổ phiếu được dự báo có đà bay cao trong năm 2025 trên “đôi cánh” FDI và hạ tầng giao thông, logistics phát triển mạnh.

Lực đẩy từ dòng vốn FDI

Thu hút vốn FDI là điểm sáng trong bức tranh kinh tế năm 2024 và được kỳ vọng tiếp tục là động lực tăng trưởng năm 2025. Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, năm qua, Việt Nam tiếp tục là điểm sáng thu hút dòng vốn ngoại và nằm trong nhóm 15 nước đang phát triển thu hút FDI lớn nhất thế giới. Chỉ tính đến hết tháng 11/2024, vốn FDI cam kết đạt 31 tỷ USD và vốn FDI thực hiện đạt 20,4 tỷ USD, mức cao nhất trong nhiều năm qua.

Hạ tầng tăng tốc phát triển là động lực lớn của bất động sản công nghiệp

Ông Trần Hoàng Sơn, Giám đốc chiến lược Công ty cổ phần Chứng khoán VPBank (VPBankS) cho rằng, dòng vốn FDI tiếp tục dẫn dắt triển vọng tích cực ngành bất động sản KCN trong bối cảnh xu hướng chuyển dịch dòng vốn FDI từ Trung Quốc đang ngày càng rõ ràng. Bên cạnh đó, việc Việt Nam thúc đẩy đầu tư công, xây dựng hạ tầng giao thông bài bản với các tuyến đường cao tốc liên tục được khởi công, khánh thành đã được nhà đầu tư đánh giá cao.

“Hạ tầng giao thông thuận lợi đã thúc đẩy dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam mạnh hơn”, ông Hoàng Xuân Trung, Trưởng phòng Khách hàng doanh nghiệp - Khối nguồn vốn, Ngân hàng Citi Việt Nam nhấn mạnh. Ông Trung đưa ra một ví dụ về KCN VSIP đã có mặt tại Nghệ An khi đường cao tốc đến Nghệ An được hoàn thiện, rút ngắn khoảng cách di chuyển Hà Nội - Nghệ An từ 6-7 tiếng xuống còn 3-4 tiếng, thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh tại địa phương này. Về trung và dài hạn, đại diện Citi Bank cho rằng, Việt Nam vẫn có tiềm năng lớn trong thu hút vốn FDI nhờ các yếu tố lợi thế địa chính trị, dân số trẻ, chi tiêu tiêu dùng tốt.

Phân tích kỹ hơn về lợi thế dịch chuyển và thu hút vốn đầu tư, ông Hoàng Xuân Trung nhận định, Việt Nam đang hưởng lợi nhiều khi các doanh nghiệp chuyển dịch sản xuất tìm đến các nước trong khu vực châu Á, trong đó Việt Nam là điểm sáng.

“Trước đây, chúng ta hay đặt dấu hỏi Việt Nam có phải là hub (trung tâm) sản xuất thế giới không, nhưng hiện nay rõ ràng Việt Nam là một hub. Trong xu hướng chuyển dịch của doanh nghiệp sản xuất đến châu Á, có ba nước được lựa chọn là điểm đến nhiều nhất gồm Việt Nam, Indonesia, Malaysia. Riêng Việt Nam có điểm sáng về hút vốn FDI. Tính theo GDP, Việt Nam là nước đạt mức cao nhất trong thu hút vốn FDI”, ông Hoàng Xuân Trung nói.

Trong khi đó, ông Trần Hoàng Sơn kỳ vọng dòng vốn FDI tiếp tục vào mạnh trong năm 2025 khi chúng ta có sự cải thiện rõ về tăng trưởng kinh tế, cơ sở hạ tầng được nâng cấp. “Việt Nam đã và đang hưởng lợi trong chính sách Trung Quốc +1. Tôi kỳ vọng rằng trong năm 2025, chính sách thuế của ông Donald Trump sẽ không nhắm vào Việt Nam”, ông Sơn nói.

Cổ phiếu có nội lực tăng sức bật

Ông Đặng Trần Phục, Chủ tịch Hội đồng quản trị AzFin Việt Nam nhận định, trong năm 2025, giữa bối cảnh thị trường bất động sản đang có đà phục hồi tích cực, các vướng mắc về pháp lý dần được khơi thông, dự báo nguồn cung mới tốt hơn, nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ được hưởng lợi lớn, nhưng cơ hội không chia đều mà có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp trong ngành.

Đối với bất động sản KCN, ông Phục khuyến cáo nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có lượng tiền lớn để trả cổ tức cao và có quỹ đất sẵn sàng cho thuê để đón nhận cơ hội gia tăng lợi nhuận, khi đó nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi kép. Nên tránh các doanh nghiệp bất động sản đã hết quỹ đất cho thuê và có chất lượng tài chính kém, chỉ phụ thuộc vào các khoản lãi bất thường do bán tài sản, vì các đơn vị này sẽ khó có thể duy trì mức cổ tức cao lâu dài.

Theo ông Trần Hoàng Sơn, KBC là cái tên đáng chú ý không chỉ vì trước đó đã ký hợp tác với một trong các doanh nghiệp của Tổng thống đắc cử Donal Trump, mà đây là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển các dự án KCN. Kinh Bắc sở hữu các dự án trên cả ba miền tại các thủ phủ công nghiệp như Bắc Giang, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM, Long An.

Trong năm 2024, với những khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý, kết quả kinh doanh của KBC đã không đạt được như dự kiến. Công ty Chứng khoán Shinhan kỳ vọng tình hình sẽ chuyển biến tích cực khi bước sang năm 2025, nhờ dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng, củng cố nhu cầu thuê đất và các dự án KCN, khu đô thị sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý và tiến hành ghi nhận doanh thu. Dự phóng doanh thu năm 2024 của KBC đạt 3.873 tỷ đồng, năm 2025 đạt 9.285 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế năm 2024 đạt 1.513 tỷ đồng, năm 2025 đạt 3.167 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán SZC) hiện chưa công bố kết quả kinh doanh năm 2024 nhưng Chứng khoán BSC dự phóng doanh thu của SZC năm qua có thể đạt 1.287 tỷ đồng (tăng 57% so với năm trước đó) và lợi nhuận sau thuế ước đạt 478 tỷ đồng (tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023). Bước vào năm 2025, Sonadezi Châu Đức được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng khả quan với kỳ vọng giá cho thuê KCN Châu Đức sẽ tiếp tục tăng trưởng 12% trong 2 năm tới nhờ hạ tầng giao thông hoàn thiện và mức giá cho thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu hiện còn tương đối rẻ so với các tỉnh phía Nam. Ngoài ra, SZC được kỳ vọng sẽ cho thuê 30 - 40 ha đất/năm trong 2 năm tới và năm 2025 có thể bàn giao Khu dân cư Hữu Phước 1 nhờ giải phóng mặt bằng xong 2,8 ha, hoàn tất hạ tầng. Doanh thu năm 2025 của SZC được BSC dự phóng có thể đạt 1.670 tỷ đồng (tăng 30% so với cùng kỳ năm), lợi nhuận sau thuế đạt 662 tỷ đồng (tăng 38% so với cùng kỳ năm).

Với IDC của Tổng công ty IDICO, luận điểm đầu tư đến hiệu quả sinh lời trong tốp cao nhất ngành bất động sản KCN (thể hiện qua ROE, tăng trưởng lợi nhuận). Năm 2025, mảng bất động sản KCN của IDC dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận từ 30 ha đất sạch còn lại tại KCN Phú Mỹ 2 được bàn giao trong quý IV/2024 và diện tích còn lại vẫn còn 75 - 80 ha và hoạt động mở bán của hai dự án KCN mới - Tân Phước 1 (Tiền Giang) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (Bà Rịa - Vũng Tàu) đã hoàn thiện pháp lý năm 2024, đảm bảo tăng trưởng doanh số bàn giao đất KCN năm 2025.

Một lợi thế lớn nữa của IDC là đã vươn lên trở thành một trong những doanh nghiệp phát triển bất động sản KCN có quỹ đất lớn nhất cả nước với 12 dự án hiện hữu. IDC là một trong số ít chủ đầu tư KCN ở Việt Nam được phép phân phối điện trực tiếp cho khách thuê tại KCN Nhơn Trạch và KCN Hữu Thạnh. VPBankS dự phóng doanh thu năm 2024 của IDC ước đạt 9.171 tỷ đồng và năm 2025 ước đạt 9.962 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế năm 2024 ước đạt 2.047 tỷ đồng và năm 2025 ước đạt 2.244 tỷ đồng.

Trên thực tế, hầu hết cổ phiếu bất động sản KCN đã tăng trưởng cao hơn VN-Index trong một năm qua như IDC tăng hơn 14%, BCM tăng hơn 16%, SIP tăng hơn 49%, SNZ tăng hơn 25%... Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng điều này có cơ hội lặp lại trong năm 2025.