Làn sóng FDI sản xuất tăng tốc: Cơ hội và thách thức cho công nghiệp Việt Nam

Nửa đầu năm 2025, Việt Nam ghi nhận gần 12 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) rót vào lĩnh vực sản xuất, tăng 32% so với cùng kỳ và chiếm hơn 56% tổng vốn đăng ký. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2009, phản ánh niềm tin toàn cầu vào môi trường đầu tư Việt Nam. Tuy nhiên, làn sóng tăng tốc này cũng đặt ra yêu cầu mới về hạ tầng, năng lượng và nhân lực để đáp ứng kỳ vọng của dòng vốn.

Bước nhảy vọt của FDI sản xuất và sự thay đổi cấu trúc thị trường

6 tháng đầu năm 2025, dòng vốn FDI vào Việt Nam đã ghi dấu một bước tiến nổi bật. Theo số liệu, lĩnh vực sản xuất và chế biến thu hút gần 12 tỷ USD, chiếm hơn một nửa tổng vốn FDI đăng ký, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức cao nhất từ sau năm 2009 – thời điểm Việt Nam bắt đầu bùng nổ thu hút đầu tư sản xuất, và được giới chuyên gia nhận định là bước ngoặt mang tính cấu trúc thay vì sự bùng nổ ngắn hạn.

Không chỉ tăng về quy mô, dòng vốn FDI còn khẳng định chất lượng. Giá trị gia tăng ngành chế biến, chế tạo trong giai đoạn này tăng hơn 10%, đóng góp thêm gần 2,6 điểm phần trăm vào GDP. Điều này cho thấy Việt Nam không chỉ giữ vai trò điểm đến chi phí thấp, mà ngày càng trở thành trung tâm công nghiệp có sức cạnh tranh trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bối cảnh toàn cầu cũng là động lực chính cho làn sóng dịch chuyển này. Xu hướng “Trung Quốc + 1” ngày càng rõ rệt khi các tập đoàn đa quốc gia muốn giảm phụ thuộc vào Trung Quốc để tránh rủi ro địa chính trị và gián đoạn chuỗi cung ứng. Căng thẳng thương mại Mỹ – Trung cùng áp lực thuế quan buộc doanh nghiệp tìm kiếm những điểm đến ổn định hơn, trong đó Việt Nam nổi lên với ưu thế chính trị ổn định, chi phí cạnh tranh và các hiệp định thương mại tự do như CPTPP, EVFTA, RCEP. Nhờ đó, Việt Nam hiện có khả năng tiếp cận khoảng 65% thị trường toàn cầu, một lợi thế hiếm có trong khu vực.

Không chỉ vậy, vị trí chiến lược giáp Trung Quốc, hệ thống hạ tầng logistics đang được mở rộng, cùng lực lượng lao động dồi dào giúp Việt Nam trở thành điểm sáng. Xu hướng đầu tư xanh và công nghệ cao cũng góp phần nâng tầm hình ảnh. Sự hiện diện của các dự án như nhà máy Lego đạt chuẩn xanh hay các khoản đầu tư sản xuất chip bán dẫn đã cho thấy dòng vốn không chỉ tìm kiếm lợi thế ngắn hạn, mà hướng tới phát triển bền vững và công nghệ hiện đại.

Việt Nam đang hút dòng vốn chất lượng cao với các kế hoạch dài hạn

Đáng chú ý, số lượng dự án sản xuất mới tăng gần 40% trong nửa đầu 2025. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin nhà đầu tư không chỉ dừng lại ở giá trị vốn đăng ký, mà còn ở kế hoạch mở rộng lâu dài. Việc nhiều doanh nghiệp lựa chọn xây dựng cơ sở sản xuất tại Việt Nam phản ánh nhu cầu cấp thiết về chuỗi cung ứng đa dạng, linh hoạt và ổn định. Việt Nam nhờ đó không còn là điểm đến “thụ hưởng” từ xu hướng dịch chuyển, mà đã vươn lên thành mắt xích quan trọng trong mạng lưới sản xuất toàn cầu.

Song hành với dòng vốn, thị trường bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự thay đổi cơ cấu. Lần đầu tiên, nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory – RBF) vượt số lượng giao dịch mua đất. RBF và kho vận đạt công suất lấp đầy 88–89% trên cả nước, mức cao nhất trong ba năm gần đây. Việc chuyển dịch sang mô hình này phản ánh sự trưởng thành của thị trường, khi nhà đầu tư ưu tiên tốc độ triển khai, tính linh hoạt và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn ESG, yếu tố đặc biệt quan trọng với các ngành công nghệ cao và sản xuất xanh.

Có thể nói, làn sóng FDI sản xuất hiện nay không chỉ mở rộng quy mô đầu tư mà còn thay đổi cấu trúc thị trường, từ lựa chọn địa điểm sản xuất đến cách thức vận hành bất động sản công nghiệp. Đây là cơ hội để Việt Nam bứt phá trở thành trung tâm sản xuất có giá trị cao trong khu vực, nhưng cũng đặt ra thách thức không nhỏ về năng lực hạ tầng và chất lượng nhân lực để đáp ứng chuẩn mực ngày càng khắt khe.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam trước bài toán nâng chuẩn

Dù Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm sản xuất mới trong chuỗi cung ứng toàn cầu, sự bùng nổ FDI vào lĩnh vực sản xuất cũng đặt ra nhiều thách thức cho thị trường bất động sản công nghiệp. Các chuyên gia Savills nhấn mạnh rằng, bên cạnh cơ hội, Việt Nam cần nhanh chóng giải quyết những yêu cầu ngày càng khắt khe của nhà đầu tư quốc tế.

Ông John Campbell – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills HCMC cho biết, hiện nay các doanh nghiệp sản xuất toàn cầu không chỉ quan tâm đến chi phí hay vị trí địa lý, mà đã có những đòi hỏi cụ thể hơn. Ông nhấn mạnh: “Nhà đầu tư quốc tế ưu tiên tốc độ đưa vào vận hành. Vì vậy nhà xưởng, kho bãi xây sẵn (RBF/RBW) đang trở thành lựa chọn hấp dẫn. Bên cạnh đó, họ yêu cầu nguồn điện ổn định, có hệ thống cấp điện kép và các giải pháp năng lượng tái tạo, bao gồm cả cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA). Ngoài ra, các dự án đạt chứng chỉ LEED/EDGE, có định hướng phát triển bền vững cũng ngày càng được quan tâm”.

Không chỉ dừng ở hạ tầng kỹ thuật, yêu cầu về vị trí và kết nối logistics cũng khắt khe hơn. Các khu công nghiệp gần cảng biển, cao tốc, có hệ thống ICD được ưu tiên rõ rệt. Cùng với đó, “một môi trường pháp lý minh bạch, thủ tục dự đoán được, cùng nguồn nhân lực chất lượng cao – đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và bán dẫn – sẽ là lợi thế then chốt”, ông Campbell nhấn mạnh thêm.

John Campbell, Giám Đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Việt Nam

Trước bối cảnh đó, Savills đưa ra loạt khuyến nghị nhằm duy trì sức hút FDI và giúp thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển bền vững. Theo ông John Campbell: “Việt Nam cần đảm bảo nguồn điện ổn định và xanh hơn, mở rộng cơ chế DPPA, đồng thời đẩy nhanh tiến độ mở rộng hạ tầng, hướng tới mục tiêu 3.000 km đường cao tốc, nâng cấp cảng biển và ICD. Bên cạnh đó, cần chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch, minh bạch quy trình phê duyệt, và khuyến khích phát triển nhà xưởng/kho bãi xây sẵn với tiêu chuẩn quốc tế. Cuối cùng, xây dựng nguồn nhân lực chuyên sâu, đặc biệt cho ngành bán dẫn và sản xuất công nghệ cao, là yếu tố không thể thiếu để giữ chân nhà đầu tư”.

Có thể thấy, làn sóng FDI hiện nay không chỉ là cơ hội về dòng vốn, mà còn là cú hích để Việt Nam tái cấu trúc mạnh mẽ thị trường bất động sản công nghiệp. Nếu đáp ứng tốt những yêu cầu ngày càng khắt khe về hạ tầng, năng lượng và nhân lực, Việt Nam có thể duy trì vị thế là một trong những điểm đến FDI sản xuất hấp dẫn nhất khu vực, tiến tới nâng chuẩn công nghiệp theo hướng xanh và công nghệ cao.