Văn Phú Invest (VPI) rủi ro dồn nén từ phát hành và bảo lãnh trái phiếu, vay nợ 2.100 tỷ trong 6 tháng đầu năm

CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (HoSE:VPI) đang đối mặt rủi ro tài chính khi phải dùng cổ phiếu của Chủ tịch làm tài sản đảm bảo cho khoản vay trái phiếu, đồng thời bảo lãnh nợ 885 tỷ trái phiếu cho công ty con. Rủi ro càng hiện hữu khi dòng tiền kinh doanh đầu năm 2025 âm 483 tỷ đồng.

Rủi ro bảo lãnh và phát hành nợ trái phiếu, Văn Phú Invest thế chấp cả cổ phiếu của Chủ tịch làm tài sản đảm bảo

Trong 3 năm gần đây, khi thị trường BĐS vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục rõ rệt, dòng vốn thị trường gặp nhiều điểm nghẽn khiến các doanh nghiệp BĐS phải tìm mọi cách huy động nguồn lực nhằm duy trì hoạt động. Văn Phú Invest (VPI) cũng không phải là ngoại lệ. Vừa qua, vào đầu năm 2025, VPI đẫ phải phát hành 150 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ nhằm bổ sung nguồn vốn hoạt động. Điều đáng nói là lô trái phiếu này lại được đảm bảo bằng cổ phiếu của Chủ tịch HĐQT - Ông Tô Như Toàn. Lô trái phiếu bao gồm 1.500 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, kỳ hạn 3 năm.

Văn Phú Invest (VPI) dùng cả cổ phần của Chủ tịch Tô Như Toàn làm tài sản đảm bảo để vay nợ trái phiếu.

Hoạt động tìm kiếm nguồn vốn của Văn Phú Invest vẫn chưa dừng lại. Vừa qua, công ty còn đứng ra bảo lãnh lô trái phiếu 885 tỷ đồng cho New Tech, một công ty con trong hệ sinh thái. Động thái này cũng gây chú ý cho giới đầu tư bởi những câu chuyện bên lề của thương vụ nhiều lùm xùm này.

Cụ thể, New Tech với tên đầy đủ là CTCP Đầu tư và Xây dựng New Tech đã được Văn Phú Invest thâu tóm hoàn toàn vào tháng 4/2025 với tỷ lệ sở hữu 99%. Tuy nhiên chỉ 2 tháng sau khi được thâu tóm, New Tech đã phát hành 885 tỷ đồng trái phiếu mã NWT12501 cũng với kỳ hạn 3 năm. Lô trái phiếu này được Văn Phú Invest bảo lãnh thanh toán. Nhưng điều đáng nói là tài sản đảm bảo thế chấp cho khoản vay lại chính là 46,7 triệu cổ phần tại New Tech do Văn Phú Invest vừa thâu tóm xong.

Về hoạt động sử dụng nguồn vốn, tiền từ lô trái phiếu trên sẽ được sử dụng để đầu tư dự án chung cư thương mại và dịch vụ hỗn hợp New Tech, phường Phú Nhuận, Quận 7, TP. HCM. Tổng mức đầu tư dự án là 1.218 tỷ đồng, quy mô 9.017m2.

Trong bối cảnh thị trường BĐS hiện tại, việc tăng cường phát hành và bảo lãnh trái phiếu sẽ đồng thời gia tăng áp lực tài chính co doanh nghiệp. Với lãi suất thị trường quanh mức hai chữ số, các nghĩa vụ lãi định kỳ và cam kết bảo lãnh tạo một “vòng kim cô” tài chính, đẩy rủi ro tín dụng toàn hệ lên cao đúng vào lúc kết quả quý II sụt giảm mạnh và chất lượng lợi nhuận bị bào mòn bởi chi phí.

Dòng tiền kinh doanh âm hàng trăm tỷ, Văn Phú Invest vay thêm gần 2.100 tỷ trong nửa đầu năm 2025

Áp lực tài chính hiện hữu rõ trên dòng tiền kinh doanh của Văn Phú Invest. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất nửa đầu năm 2025 cho thấy Văn Phú Invest đang chi ra nhiều tiền hơn so với thu vào từ hoạt động kinh doanh, khiến dòng tiền thuần từ hoạt động này âm tới 483,7 tỷ đồng.

Tình trạng thâm hụt dòng tiền mặt như vậy buộc công ty phải tìm kiếm nguồn tài chính từ bên ngoài. Trong 6 tháng đầu năm, Văn Phú Invest vay tới 2.081,6 tỷ đồng nhưng chỉ trả được 1.310,8 tỷ đồng. 

Tổng nợ phải trả đến ngày 30/6/2025 đã vọt lên 7.917,0 tỷ đồng, trong đó nợ vay dài hạn chiếm tới 4.672,0 tỷ đồng. Việc duy trì đòn bẩy tài chính lớn như vậy không chỉ khiến chi phí lãi vay trở thành gánh nặng thường trực mà còn khiến khả năng chống chịu của doanh nghiệp trước biến động thị trường bị thu hẹp đáng kể.

Vlasta Thủy Nguyên có đáp ứng kỳ vọng của Văn Phú Invest trong ngắn hạn?
Trong bối cảnh dòng tiền mặt thâm hụt nặng nề, hàng tồn kho của Văn Phú Invest lại tiếp tục phình to, chủ yếu tập trung ở dự án Vlasta Thủy Nguyên. Tính đến cuối quý II/2025, tổng hàng tồn kho của VPI đạt 4.438,9 tỷ đồng, trong đó riêng dự án Vlasta Thủy Nguyên đã chiếm tới 3.361,4 tỷ đồng, tăng hơn 6 lần so với cuối năm 2024. 

Đây là dự án khu đô thị ven sông quy mô gần 24 ha tại huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng, từng được kỳ vọng trở thành nguồn thu lớn của doanh nghiệp. Nhìn vào tổng thể, Vlasta Thủy Nguyên là dự án có nhiều tiềm năng và lợi thế trong việc đón đầu mô hình Thành phố mới Thủy Nguyên – được thành lập vào 1/1/2025, khi dự án này nằm sát khu vực Núi Đèo, kế cận trung tâm hành chính của thành phố mới.

Dự án Vlasta Thủy Nguyên được Văn Phú Invest mang lại doanh thu lớn trong năm 2025.

Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau đó, việc sáp nhập tỉnh thành đã khiến những kì vọng về thành phố non trẻ này phải xóa đi viết lại. Đồng thời, điều đó cũng khiến tầm nhìn của Vlasta Thủy Nguyên phải đặt vào một tương lai xa hơn, khi dự án này trở nên kém ưu thế hơn so với loạt dự án quy mô nằm sát Trung tâm chính trị - hành chính của Hải Phòng.

Đặc biệt, Thủy Nguyên với đặc thù quỹ đất còn nhiều, khiến nhà đầu tư có nhiều lựa chọn hơn với các sản phẩm đất nền, đất nền dự án có giá mềm hơn hẳn. Do đó, việc cạnh tranh trong ngắn hạn về giá của Vlasta Thủy Nguyên đang trở nên khó khăn.

Nhìn vào còn số tồn kho tại Vlasta Thủy Nguyên chạm đỉnh 3.300 tỷ, có thể thấy khả năng tiêu thụ chậm tại dự án. Khi hàng nghìn tỷ đồng vốn bị “chôn” tại một dự án, trong khi nợ vay và nghĩa vụ trái phiếu vẫn ở mức cao, rủi ro thanh khoản của Văn Phú Invest càng bị đẩy lên, nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản đang có nhiều biến động như hiện tại.