Giá rao bán bất động sản giảm quý thứ ba liên tiếp, giao dịch vẫn trầm lắng

Theo báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026 của Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến trên toàn quốc giảm xuống còn 86 triệu đồng/m2, thấp hơn 15 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2025. Dù giao dịch có dấu hiệu cải thiện nhẹ, phần lớn môi giới tham gia khảo sát vẫn ghi nhận lượng giao dịch suy giảm.

Giá bất động sản tiếp tục giảm, người mua thận trọng trước áp lực lãi suất

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán bất động sản trên toàn quốc tiếp tục điều chỉnh trong quý III/2026. Sau khi đạt mức 101 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025, giá rao bán phổ biến giảm xuống 96 triệu đồng/m2 trong quý I, tiếp tục lùi về 91 triệu đồng/m2 ở quý II và còn 86 triệu đồng/m2 vào quý III/2026. Như vậy, sau ba quý liên tiếp điều chỉnh, giá rao bán đã giảm 15 triệu đồng/m2 so với cuối năm trước. Trong khi đó, giá rao thuê phổ biến vẫn duy trì ở mức 18 triệu đồng/tháng, tương đương quý II/2026.

Giá bán hạ nhiệt nhưng hoạt động giao dịch chưa thực sự khởi sắc. Theo khảo sát 530 môi giới bất động sản, có tới 48% cho biết lượng giao dịch trong quý III giảm mạnh trên 50% so với quý trước, trong khi 30% ghi nhận mức giảm từ 10% đến 50%. Chỉ 17% đánh giá giao dịch ổn định, 4% ghi nhận mức tăng từ 10% đến 50% và 1% cho biết tăng trên 50%.

Dù vậy, tỷ lệ môi giới ghi nhận giao dịch giảm mạnh đã hạ từ 50% trong quý II xuống 48% vào quý III. Tổng tỷ lệ phản ánh giao dịch đi xuống cũng giảm từ 81% xuống 78%, cho thấy thị trường có sự cải thiện nhẹ về thanh khoản.

Trong số các loại hình bất động sản, chung cư có diễn biến tích cực hơn. Có 40% môi giới phản ánh lượng giao dịch chung cư giảm mạnh, thấp hơn tỷ lệ 48% ở biệt thự, 50% ở nhà riêng, 51% ở đất nền và 57% ở nhà mặt phố. Xét về mức độ quan tâm, chung cư tiếp tục dẫn đầu thị trường bất động sản bán với tỷ trọng 37% trong quý III/2026. Đất nền đứng thứ hai với 24%, tiếp đến là nhà riêng 21%, biệt thự 10% và nhà mặt phố 8%.

Sự dịch chuyển này diễn ra khi người mua ngày càng chú trọng đến khả năng tài chính. Trong khảo sát của Batdongsan.com.vn, 46% môi giới xác định lãi suất vay còn cao là rào cản lớn nhất khiến khách hàng do dự. Lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch được 32% lựa chọn, trong khi 25% đề cập đến dòng tiền hạn chế và 18% cho rằng giá bán vẫn cao so với khả năng chi trả.

Áp lực tài chính khiến tâm lý thị trường tiếp tục nghiêng về trạng thái thận trọng. Có tới 63% môi giới đánh giá tâm lý thị trường đang thận trọng, 17% nhận định tiêu cực và chỉ 8% thể hiện sự lạc quan. Tuy nhiên, khi được hỏi về loại hình bất động sản có tiềm năng trong 6 tháng tới, 36% môi giới lựa chọn chung cư, cao nhất trong các phân khúc. Nhà riêng đứng sau với 32%, tiếp đến là biệt thự 13%, còn đất nền và nhà mặt phố cùng đạt 9%.

Một chuyển động khác là sự gia tăng quan tâm đối với bất động sản sơ cấp, bao gồm chung cư và biệt thự sơ cấp. Tỷ trọng mức độ quan tâm dành cho nhóm sản phẩm này tăng từ 13% trong tháng 1/2026 lên 28% vào tháng 9/2026. Trong cùng giai đoạn, tỷ trọng quan tâm đối với bất động sản thứ cấp giảm xuống còn 72%.

Chung cư Hà Nội hút khách, nhà riêng và biệt thự tiếp tục điều chỉnh giá

Tại Hà Nội, xu hướng điều chỉnh giá thể hiện rõ sau giai đoạn tăng mạnh. Giá rao bán bất động sản phổ biến tại Thủ đô đạt đỉnh 194 triệu đồng/m2 vào quý IV/2025, sau đó liên tục giảm xuống 189 triệu đồng/m2 trong quý I/2026, 175 triệu đồng/m2 ở quý II và còn 165 triệu đồng/m2 vào quý III. So với cuối năm 2025, giá rao bán đã giảm 29 triệu đồng/m2. Giá rao thuê phổ biến tại Hà Nội cũng giảm xuống còn 18 triệu đồng/tháng.

Dù giá tiếp tục đi xuống, hoạt động giao dịch đã có chuyển biến nhất định. Tỷ lệ môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% hạ từ 59% trong quý II xuống 52% trong quý III. Nhóm đánh giá thị trường ổn định tăng từ 10% lên 16%.

Trong bối cảnh đó, chung cư trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của người mua nhà Hà Nội. Tỷ trọng mức độ quan tâm dành cho loại hình này tăng từ 45% trong quý II lên 52% trong quý III/2026, mức cao nhất kể từ đầu năm 2024. Trong khi đó, đất nền giảm còn 13%, nhà riêng giảm xuống 18%.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội trong quý III/2026 ở mức 82 triệu đồng/m2, giảm 5% so với quý trước. Cả chung cư sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận xu hướng điều chỉnh trong 9 tháng đầu năm. Nếu lấy tháng 1/2026 làm mốc chỉ số 100, đến tháng 9, chỉ số giá rao bán chung cư sơ cấp còn 91, trong khi chung cư thứ cấp giảm xuống 85, tương ứng mức giảm 9% và 15%.

Dù giá điều chỉnh sâu hơn, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch chung cư được môi giới Hà Nội ước tính trong quý III. Khảo sát cũng ghi nhận 83% khách hàng mua chung cư thứ cấp nhằm mục đích để ở, chỉ 17% mua để đầu tư.

Chung cư Hà Nội tiếp tục dẫn đầu mức độ quan tâm của người mua trong quý III/2026, dù giá rao bán vẫn trong xu hướng điều chỉnh.

Áp lực giảm giá xuất hiện tại nhiều dự án. Trong quý III/2026, giá rao bán tại Imperia Smart City ở mức 74 triệu đồng/m2, giảm 14% so với quý trước; Masteri West Heights đạt 85 triệu đồng/m2, giảm 12%. Tại Hà Đông, khu căn hộ Xa La ghi nhận mức giá 55 triệu đồng/m2, giảm 8%, trong khi HH1 Linh Đàm tại Hoàng Mai còn 37 triệu đồng/m2, giảm 21%.

Tuy nhiên, phân khúc sơ cấp vẫn xuất hiện nhiều dự án có giá chào bán cao. Báo cáo ghi nhận Noble Crystal Tay Ho tại Tây Hồ có khoảng giá rao bán 160 đến 280 triệu đồng/m2, The Legatus tại Ba Đình từ 180 đến 220 triệu đồng/m2, trong khi Lumiere Hanoi Seasons Garden tại Thanh Xuân có mức giá từ 125 đến 210 triệu đồng/m2.

Để thúc đẩy giao dịch, chính sách tài chính tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Có 48% môi giới Hà Nội cho rằng chiết khấu giá bán tác động lớn nhất đến quyết định mua, 39% lựa chọn hỗ trợ lãi suất, 35% đề cập đến ân hạn gốc và 30% đánh giá cao việc giãn tiến độ thanh toán.