Gỡ nút thắt đất đai, mở đường cho dòng tiền bất động sản năm 2026

Năm 2024-2025 được xem là giai đoạn “chạy đà” quan trọng của thị trường bất động sản, khi hệ thống chính sách đất đai bước vào thời kỳ điều chỉnh mạnh mẽ nhất trong nhiều năm qua. Hàng loạt nghị quyết mới, cơ chế thí điểm và quy định mang tính đột phá đang được triển khai, với mục tiêu khơi thông nguồn lực đất đai, giải phóng các dự án tồn đọng.

Tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định, các chính sách ban hành trong giai đoạn hiện nay không chỉ mang tính xử lý tình thế, mà hướng đến tái cấu trúc toàn diện cách thức tiếp cận và sử dụng đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Tháo gỡ các dự án bị ách tắc nhiều năm

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, một trong những điểm nhấn lớn nhất của giai đoạn chính sách hiện nay là Nghị quyết số 254 của Quốc hội, được thông qua cuối năm 2025, nhằm xử lý căn cơ tình trạng các dự án bị đình trệ kéo dài do vướng giải phóng mặt bằng.

Theo cơ chế mới, đối với các dự án triển khai theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, trong trường hợp nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được tối thiểu 50% diện tích hoặc đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong phạm vi dự án, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét việc thu hồi phần diện tích còn lại để hoàn tất mặt bằng sạch.

Tháo gỡ các dự án bị ách tắc nhiều năm.

Cơ chế này được đánh giá là bước tiến đáng kể so với trước đây, khi Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thật sự cần thiết vì mục tiêu quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích công cộng. Thực tế cho thấy, rất nhiều dự án dù đã đạt thỏa thuận với đa số người dân vẫn “mắc kẹt” nhiều năm chỉ vì không thể thương lượng với một vài hộ còn lại.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết, việc Nhà nước tham gia hỗ trợ thu hồi phần diện tích còn vướng, khi dự án đã đạt tỷ lệ đồng thuận cao, không chỉ giúp hồi sinh hàng loạt dự án “đắp chiếu”, mà còn giảm thiểu tình trạng lãng phí đất đai, vốn đầu tư và cơ hội phát triển đô thị.

Ngoài ra, Chính phủ đang hoàn thiện Nghị định hướng dẫn chi tiết nhằm làm rõ cách xác định diện tích, số lượng người sử dụng đất và quy trình áp dụng tỷ lệ 75%, qua đó đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và hạn chế phát sinh khiếu kiện.

Đơn giản hóa tài chính và phân cấp mạnh mẽ

Không chỉ tập trung tháo gỡ các dự án tồn đọng, các chính sách mới còn tạo ra sự thay đổi căn bản trong nguồn cung dự án mới. Thay vì giới hạn nhà đầu tư chỉ được nhận chuyển nhượng “đất ở” để phát triển nhà ở thương mại như trước, các quy định thí điểm hiện nay đã cho phép nhận chuyển nhượng nhiều loại đất khác, mở rộng đáng kể dư địa phát triển dự án.

Không chỉ tập trung tháo gỡ các dự án tồn đọng, các chính sách mới còn tạo ra sự thay đổi căn bản trong nguồn cung dự án mới.

Luật Đất đai và các nghị quyết liên quan cũng làm rõ bốn phương thức tiếp cận đất đai gồm: giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, ngay cả trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội không sử dụng vốn ngân sách, nhà đầu tư vẫn có thể được áp dụng cơ chế thỏa thuận nếu đáp ứng đủ điều kiện về năng lực và nhu cầu.

Về tài chính đất đai, Nghị quyết 254 cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) linh hoạt hơn, thay vì buộc phải định giá đất cụ thể trong hầu hết các trường hợp như trước.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý đất đai, việc định giá đất cụ thể sẽ chỉ áp dụng cho những dự án có tính chất phức tạp, như dự án lấn biển hoặc dự án hỗn hợp khó xác định giá qua bảng giá đất. Cách tiếp cận này giúp rút ngắn đáng kể thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, giảm ách tắc thủ tục cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, xu hướng phân cấp, phân quyền tiếp tục được đẩy mạnh trong quản lý đất đai. Một số thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện sẽ được chuyển giao về cấp xã nhằm tăng tính chủ động, trong khi cấp tỉnh được trao quyền linh hoạt hơn trong việc ủy quyền xử lý các thủ tục liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp với điều kiện thực tế từng địa phương.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đã có đủ nền tảng để bước vào giai đoạn phục hồi thực chất và phát triển bền vững hơn từ năm 2026, khi dòng vốn, nguồn cung và niềm tin thị trường được tái lập trên một khung pháp lý rõ ràng và thông suốt hơn.