Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, chuyên gia 'hé lộ' thời điểm bất động sản bắt đầu chu kỳ mới
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn.
Nhiều điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi
Với đa số đại biểu tán thành, Quốc hội đã biểu quyết chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi với 16 chương và 260 điều, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Theo đó, Luật mới được thông qua với nhiều quy định liên quan đến phương pháp định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất,... Theo các chuyên gia, Luật Đất đai sửa đổi đã được tiếp thu, chỉnh lý các nội dung lớn như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất…
Đặc biệt đã tiếp thu và đưa nội dung về các phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
So với phiên bản Luật cũ, các phương pháp định giá đất không có nhiều thay đổi, tuy nhiên đã bổ sung quy định về các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Hơn hết, trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện nay, việc giữ nguyên phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết. Trong đó, phương pháp thặng dư vẫn đang được sử dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới.
Trong Luật mới, bảng giá đất cũng được điều chỉnh hằng năm thay vì quy định cũ 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Điều này, phản ánh đúng bảng giá đất sát với thực tế thị trường, bảo đảm bám sát diễn biến thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.
Thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025.
Đánh giá những tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến thị trường bất động sản, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, bên cạnh những vấn đề mà cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, giải trình một các chặt chẽ thì những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi là vấn đề hàng đầu được doanh nghiệp bất động sản quan tâm. Việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định của Luật đất đai sửa đổi đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.
Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản “làm thật” cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.
Thời điểm bất động sản bắt đầu chu kỳ mới, nhà đầu tư nên "xuống tiền"
Theo Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS, Dự án Luật này được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới. Trong lần sửa Luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân.
Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.
Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả, thậm chí “đi xin” để được cấp giấy chứng nhận. Thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Đây là những điểm mấu chốt để khơi thông việc cấp giấy chứng nhận cũng như tạo điều kiện cho các dự án đất ở, đất thương mại đi vào hoạt động, các địa phương sẽ thuận lợi trong đấu thầu các dự án sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho các dự án xây dựng nhà ở trong thời gian tới.
Nếu việc tháo gỡ pháp lý diễn ra theo đúng như kỳ vọng, tôi tin rằng, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực, tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản. Hỗ trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn và minh bạch.
Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Theo ông Bình, năm 2024 thị trường vẫn sẽ gặp phải nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, cũng sẽ có nhiều cơ hội cùng với nhiều điểm nghẽn được tháo gỡ. Tình hình quy hoạch, đầu tư công sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản khi liên tục các địa phương được phê duyệt, công bố quy hoạch. Năm 2024, tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân.
Cuối quý 1, đầu quý 2/2024 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường. Trong đó, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng của khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới lần đầu tiên ra mắt. TP.HCM sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. Nếu các thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ và sản phẩm thấp tầng. Một số địa phương, khu vực đẩy mạnh phát triển về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ... sẽ có cơ hội đạt được kỳ vọng lớn về nguồn cung bất động sản trong thời gian sắp tới.
Các dự án Luật như Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và mới nhất là Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động trực tiếp với việc phát triển của thị trường bất động sản. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.
Song những Luật này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án bất động sản, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu… Như vậy, thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm 2024, tuy nhiên, những tín hiệu về sự phục hồi hoàn toàn sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mặc dù nhận định ngành địa ốc vẫn còn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, song thị trường luôn đan xen thách thức và cơ hội. Vì vậy, nếu biết nắm bắt, năm 2024 vẫn sẽ là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư xuống tiền.
"Tất nhiên, để nắm bắt cơ hội, nhà đầu tư cũng phải biết lựa chọn các sản phẩm đảm bảo về pháp lý và phù hợp với khả năng tài chính. Ưu tiên làm việc với các môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề, các sàn giao dịch, chủ đầu tư uy tín. Nhất là cần tránh chạy theo tâm lý đám đông như quá lo lắng về mức độ khó khăn của thị trường hay kỳ vọng giá tiếp tục giảm mà đánh mất đi các cơ hội phù hợp", ông Đính nói.
Vị chuyên gia cho rằng, năm 2024 dự đoán sẽ là giai đoạn cuối khó khăn thị truờng bất động sản. Tuy không thể bùng nổ, nhưng sẽ dần vào ổn định. Năm nay được cho là khởi đầu của một chu kỳ mới phát triển cho nhiều năm tiếp theo.
"Thực tế cho thấy, thời gian qua các thay đổi trong các sắc luật mới tuy chưa được áp dụng, nhưng đã là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và xốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Song song với đó, nguồn vốn tín dụng cho bất động sản cũng đang được tháo gỡ mạnh nhất từ trước đến nay. Những động thái tốt này đang khiến niềm tin của người mua trở lại thị trường", ông Đính nói.
Theo Tạp chí Thương Trường
Bàn về giải pháp chuyển đổi số trong hoạt động giám định chất lượng sản phẩm, hàng hóa
