Nhà đầu tư bất động sản mất tiền do đâu?

“Rủi ro thực sự rất khó tránh khỏi một khi đã tham gia đầu tư vào bất kì lĩnh vực nào, và đặc biệt ở trong lĩnh vực bất động sản nó còn khó kiểm soát hơn nữa”. Nhưng nếu bạn sớm biết được 7 sai lầm khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản dễ bị mất tiền dưới đây thì bạn có thể giảm thiểu rất nhiều rủi ro cho mình.

Sai lầm thứ nhất

Nhà đầu tư chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản như sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu quả sinh lời... chỉ thấy cái lợi trước mắt mà đã quá hào hứng gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều hoặc dốc tiền mua bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc với các chương trình khuyến mãi "khủng".

Nếu bạn đã hoặc đang đầu tư nhà đất kiểu này, cách tốt nhất là bạn nên dừng lại và giải phóng càng nhanh càng tốt các suất đầu tư để không bị rơi vào tình trạng chôn vốn oan vào bất động sản.

Sai lầm thứ hai

Sai lầm này thường rất phổ biến tại thị trường Việt Nam, đó là đầu tư bất động sản vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn, tức bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, lúc thị trường chững lại. Do đó, để bán có lãi, bạn phải chịu áp lực giảm giá và chờ đợi quá trình tăng trưởng quay đầu lại cho chu kỳ phát triển tiếp theo. Đây là nguyên nhân khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm) và mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.

Sai lầm thứ ba

Mục tiêu cuối cùng của bất động sản là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị của bất động sản có gia tăng hay không là phụ thuộc vào yếu tố này. Do đó, nếu chưa tính đến giá trị sử dụng như mua để ở, cho thuê, sử dụng toàn phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá…  thì bạn đừng vội gom hàng, vì mua nhà đất nhưng không xem xét giá trị sử dụng thì gần như chắc chắn dòng tiền của bạn sẽ bị ghim lại rất lâu.

Sai lầm thứ tư

Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính là sai lầm kinh điển mà nhiều nhà đầu tư bất động sản thường hay mắc phải trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản khá cao, thường chiếm từ khoảng 50 - 80%. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẽ bị áp lực khi trả lãi và vốn gốc. 

Nếu khả năng thanh khoản kém các nhà đầu tư sẽ bị rời vào tình trạng thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng và mất dần lợi nhuận theo thời gian và phải bán tháo bất động sản với giá thấp. Dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao là phương pháp mà nhà đầu tư chỉ nên áp dụng khi kiểm soát được đầu vào và đầu ra sản phẩm, phương pháp này nên làm đối với từng thương vụ cụ thể chứ không phải là xu hướng cho mọi khoản đầu tư.

Sai lầm thứ năm

Nguyên nhân của sai lầm này thường là do nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực, đón sóng bất động sản quá sớm và quyết định dốc hết tiền để đón một cơn sóng chẳng biết khi nào xuất hiện. Việc mua các loại nhà đất mà chúng không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ khiến dòng vốn của bạn dễ bị chôn vùi. 

Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư cần phải đi thực địa để khảo sát bản chất cơ sở hạ tầng, tiện ích, và mật độ dân cư,... liên quan đến sản phẩm mình muốn đầu tư. Và cần lưu ý rằng chỉ khi sản phẩm hội tụ được ba yếu tố này thì giá trị bất động sản mới có cơ may được đảm bảo.

Sai lầm thứ sáu 

Mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính hiện tại và kỳ vọng bán nhanh sản phẩm để kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến ở giới đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quỹ dự phòng ít khiến nhà đầu tư dễ rơi vào bẫy thanh toán chậm kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp, tình trạng này dễ gây áp lực buộc nhà đầu tư phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.

Sai lầm thứ bảy 

Dồn trứng vào một rổ, đánh cược mẻ lớn được ăn cả ngã về không là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu hết các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Do giá trị tài sản (nhà đất) thường rất lớn nên một khi dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn, nhà đầu tư khó lòng tháo chạy kịp. Do đó, cách đầu tư bất động sản khôn ngoan là nên phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác nhau.

Thiện Hoàn