Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh, dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong khi nguồn cung mới vẫn tập trung tại Bình Dương cũ và khu Đông TP.HCM, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất.

Các chuyên gia nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, với dòng tiền dần ưu tiên những dự án có khả năng tạo dòng tiền, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Nguồn cung tiếp tục nghiêng về Bình Dương cũ và khu Đông

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn thanh lọc sâu khi các yếu tố tài chính trở thành yếu tố quyết định hành vi của người mua.

Tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp đang mở bán trên thị trường đạt gần 12.000 căn. Trong đó, Bình Dương cũ và khu Đông TP.HCM tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung mới.

Bình Dương cũ vẫn là khu vực nổi bật nhờ nguồn cung căn hộ trung cấp dồi dào với mức giá phù hợp hơn so với khu vực trung tâm. Tuy nhiên, đơn vị nghiên cứu cho rằng trong thời gian tới, sự quan tâm của thị trường sẽ dần mở rộng về hành lang phía Nam TP.HCM cũ gồm: Quận 7, Nhà Bè và Cần Giờ, khi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông được triển khai.

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn thanh lọc sâu khi các yếu tố tài chính trở thành yếu tố quyết định hành vi của người mua.

Theo dự báo của Avison Young Việt Nam, trong giai đoạn 2027-2030, thị trường nhà ở TP.HCM mở rộng sẽ bổ sung hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển. Trong đó, xu hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), cùng việc hoàn thiện các công trình hạ tầng trọng điểm như tuyến Vành đai 3, được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phân khúc căn hộ trung cấp phát triển mạnh từ năm 2027. Đây được đánh giá sẽ là phân khúc chủ lực, đáp ứng nhu cầu ở thực của người trẻ, các hộ gia đình có thu nhập trung bình trong bối cảnh giá nhà tại khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao.

Bên cạnh đó, xu hướng lựa chọn nơi an cư của thế hệ trẻ và Gen Z cũng đang tạo ra nguồn cầu bền vững cho các dự án có hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi. Những khu đô thị nằm gần mạng lưới metro, đường vành đai hay cao tốc được dự báo sẽ tiếp tục thu hút người mua ở thực, qua đó thúc đẩy quá trình giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị TP.HCM.

Thị trường thứ cấp chững lại, lực cầu chờ tín hiệu từ lãi suất

Trái ngược với diễn biến trên thị trường sơ cấp, phân khúc căn hộ thứ cấp tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn khi mặt bằng lãi suất thả nổi vẫn ở mức cao, khiến dòng vốn đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất.

Theo Avison Young Việt Nam, trong khi giá bán sơ cấp chỉ tăng nhẹ thì thị trường thứ cấp chịu áp lực đáng kể từ chi phí vốn và tâm lý thận trọng của người mua. Giá căn hộ cao cấp trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 5-8% so với thời điểm đỉnh giá, hiện duy trì bình quân khoảng 4.450 USD/m².

Tại một số khu vực, giá bán căn hộ sơ cấp đã tiệm cận, thậm chí cao hơn giá đất thứ cấp tại các khu vực lân cận, phản ánh mặt bằng giá căn hộ mới vẫn duy trì ở mức cao.

Hiện giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm TP.HCM dao động từ 3.500-5.900 USD/m², trong khi phân khúc siêu sang đã tiệm cận ngưỡng 18.000 USD/m². Tại Bình Dương (cũ), giá bán sơ cấp phổ biến từ 2.000-2.900 USD/m², còn Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) ghi nhận mức giá từ 1.800-5.200 USD/m².

Thanh khoản giữa các phân khúc cũng có sự khác biệt rõ rệt. Các dự án căn hộ cao cấp mới chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ dưới 30%, trong khi phân khúc trung cấp ghi nhận mức hấp thụ khoảng 28-35%, nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu mua để cho thuê nhằm bảo toàn giá trị tài sản trong bối cảnh lạm phát.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Việc người mua chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cũng như kỳ vọng giá bán hợp lý hơn đã khiến nhiều quyết định xuống tiền tạm thời bị trì hoãn.

Theo vị chuyên gia, nhóm khách hàng này vẫn sở hữu năng lực tài chính tốt và nhu cầu mua nhà chưa mất đi. Khi chi phí vốn giảm, chính sách tín dụng thuận lợi hơn và mặt bằng giá trở nên hấp dẫn hơn, lực cầu bị dồn nén sẽ sớm quay trở lại, góp phần cải thiện thanh khoản của thị trường trong các quý tới.

Ngoài nhu cầu để ở, xu hướng tìm kiếm các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê cũng được dự báo sẽ tiếp tục là động lực quan trọng hỗ trợ thị trường căn hộ trong trung và dài hạn. Trong bối cảnh dòng vốn đầu cơ suy giảm, những dự án sở hữu vị trí kết nối tốt, pháp lý đầy đủ và khả năng khai thác cho thuê hiệu quả được kỳ vọng sẽ là nhóm sản phẩm dẫn dắt thị trường trong chu kỳ phát triển mới.