Tìm động lực thanh khoản cho thị trường địa ốc 2025
Nhu cầu sở hữu căn nhà đầu tiên sẽ trở thành động lực chính dẫn dắt thị trường bất động sản trong năm tới, đặc biệt tại phân khúc chung cư. Đây là nhóm khách hàng có mục tiêu rõ ràng, chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nhu cầu, tạo ra sự sôi động và sức hút lớn đối với các dự án có mức giá phù hợp.
Nhu cầu sở hữu nhà ở tại những đô thị lớn là rất cao, đặc biệt với người trẻ.
Thị trường đang chuyển biến từng ngày
Đến thời điểm này, có thể khẳng định, tâm lý của nhà đầu tư bất động sản đã phục hồi sau giai đoạn dài chịu ảnh hưởng từ những bất ổn kinh tế và thị trường. Nhà đầu tư giờ đây không còn quá e dè, mà bắt đầu thực hiện chiến lược tìm cơ hội mới tại các phân khúc tiềm năng và dự án có giá trị thực.
Theo ước tính của Công ty cổ phần Chứng khoán Vietcap, trong 9 tháng đầu năm, hai thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội qua ghi nhận 23.900 căn hộ sơ cấp được giao dịch, tăng 28% so với tổng số giao dịch của cả năm 2023; nguồn cung mới cũng tăng 11%, đạt 20.900 căn.
Hà Nội hiện đang chiếm ưu thế với 85% tổng số giao dịch và 91% nguồn cung mới tại 2 thị trường lớn này.
Cùng với đó, giá bất động sản tiếp tục duy trì đà tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và có dấu hiệu lan tỏa sang các phân khúc khác. Tại Hà Nội, căn hộ hạng A ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất, từ 20-35% so với cùng kỳ năm 2023, còn tại TP.HCM có mức tăng nhẹ hơn, từ 15-20%.
Giá bán thứ cấp đạt mức chênh lệch từ 10-20% so với giá sơ cấp đóng tiền theo tiến độ. Tương tự, giá thuê nhà ở cũng tăng từ 10-20%. Những con số này phản ánh nhu cầu nhà ở mạnh mẽ, giúp củng cố niềm tin cho thị trường, từ đó tạo kỳ vọng vào sự hấp thụ tốt cho các dự án dự kiến mở bán trong năm 2025.
Chia sẻ tại hội thảo “Đầu tư 2025: Giải mã biến số - Nhận diện cơ hội” do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội đã và đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực cả từ số liệu thống kê lẫn diễn biến thực tế, trong đó phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt khi có tốc độ tăng nhanh cả về giá trị và tính thanh khoản.
Dù vậy, điều khiến người mua e ngại hiện nay là giá mở bán các dự án chung cư mới đều neo rất cao. Tuy nhiên, theo ông Đính, thực tế, mức độ lo ngại không quá lớn trong bối cảnh các mức lãi suất duy trì ở mức ổn định, các chủ đầu tư đẩy mạnh các chương trình ưu đãi mua nhà đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt giúp người mua giảm bớt áp lực thanh toán.
Khảo sát thực tế cho thấy, đa phần các dự án mới ra mắt gần đây của các chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise, CapitaLand, MIK Group, An Phú Invests… đều xây dựng chương trình thanh toán theo tiến độ kéo dài 3-4 năm, có dự án người mua nhà chỉ cần trả trước 50% tổng giá trị căn hộ là được nhận nhà, phần còn lại được thanh toán trong các năm tiếp theo.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, trong thời điểm hiện tại, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí.
Trong đó, căn hộ chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình sản phẩm bất động sản và nhóm người mua nhà lần đầu có sự quan tâm nhiều hơn cả. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, đây là loại hình được người tiêu dùng còn độc thân và đã kết hôn, có con dưới 1 tuổi lựa chọn nhiều nhất với tỷ lệ lần lượt là 70% và 53%.
Mong muốn mức tiền sử dụng đất phù hợp
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, năm 2025 là năm ghi dấu mốc quan trọng khi nguồn cung nhà ở dự báo tăng mạnh. Các dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu về pháp lý và năng lực của chủ đầu tư sẽ được ưu tiên, giúp cân bằng cung - cầu trên thị trường.
Tuy vậy, điều quan trọng là tiếp tục có những giải pháp giúp nhóm người mua ở thực tiếp cận được nhà ở. Bởi lẽ, trong năm 2025, giá nhà vẫn trong xu hướng tăng, nhất là sau khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường, từ đó có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn, làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Ngọc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn RB nhìn nhận, sức mua thời gian gần đây có dấu hiệu chững lại, thanh khoản toàn thị trường dần đi ngang sau thời gian tăng “nóng”. Điều này cho thấy, mức giá tăng quá cao khiến người mua e ngại khi đổ tiền vào phân khúc chung cư.
“Giá chung cư tăng quá cao làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư, dẫn tới làm giảm lợi nhuận kỳ vọng của khách hàng”, ông Ngọc nói.
Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, hiện nay, chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận. Tuy nhiên, giá nhà được hình thành bởi nhiều yếu tố, trong đó đáng kể nhất là tiền sử dụng đất.
Vì vậy, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, do đó giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Khi đó, người mua nhà sẽ là bên chịu thiệt và về lâu dài, điều này không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.
“Để giải quyết tình trạng này, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ, giai đoạn nào áp dụng bảng giá đất mới. Chỉ khi tiền sử dụng đất phù hợp, hài hòa và linh hoạt thì mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường”, ông Chung nêu quan điểm.
