Bất động sản vào chu kỳ điều chỉnh lành mạnh

Những chuyển động tích cực từ khung khổ pháp lý mới, cùng với sự thay đổi rõ nét trong chiến lược của nhà đầu tư, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh lành mạnh hơn trong năm 2026.

Các tòa chung cư tại Khu đô thị Vinhomes Ocean Park (xã Gia Lâm). Ảnh: Nguyễn Quang

Tái định hình cấu trúc thị trường

Năm 2026 được xem là giai đoạn thị trường bất động sản bắt đầu “thấm” chính sách, khi hàng loạt quy định mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản từng bước triển khai vào thực tiễn.

Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho rằng, các chính sách trong giai đoạn này tạo ra sự điều chỉnh căn bản về cách thức phát triển thị trường. Điểm chung dễ nhận thấy là yêu cầu minh bạch, chuẩn hóa và gắn chặt hơn với nhu cầu thực của nền kinh tế và người dân.

Một trong những chuyển động quan trọng là cách tiếp cận mới trong quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt liên quan đến giao đất, cho thuê đất và xác định giá đất. Khi các địa phương từng bước hoàn thiện cơ chế xác định giá đất sát với giá thị trường, các dự án bất động sản sẽ giảm đáng kể tình trạng “tắc nghẽn” ở khâu nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế những biến dạng của thị trường do chênh lệch giá đất gây ra.

Song song với đó, chính sách phát triển nhà ở tiếp tục được điều chỉnh theo hướng cân đối lại cơ cấu sản phẩm. Trọng tâm không chỉ là mở rộng nguồn cung, mà là định hướng rõ ràng vào nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, gắn với các chương trình phát triển đô thị bền vững. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường thoát khỏi tình trạng lệch pha kéo dài giữa cung và cầu, vốn là một trong những nguyên nhân gây bất ổn cho thị trường bất động sản những năm trước.

Ở lĩnh vực kinh doanh bất động sản, yêu cầu về chuẩn hóa hoạt động của chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới đang được đặt ra ngày càng rõ nét. Việc siết chặt điều kiện hành nghề, minh bạch thông tin dự án, kiểm soát hoạt động quảng cáo và huy động vốn được xem là bước đi cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, bảo vệ người mua, củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Dưới góc độ kinh tế vĩ mô, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, tác động lớn nhất của các chính sách mới không nằm ở việc tạo “sóng” cho thị trường, mà ở việc giảm rủi ro hệ thống và khôi phục niềm tin. Khi khung khổ pháp lý rõ ràng hơn, dòng vốn tín dụng và vốn đầu tư sẽ được phân bổ có chọn lọc, ưu tiên những dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, hiệu quả và phục vụ nhu cầu ở thực.

Chính sách tài chính - tín dụng trong giai đoạn tới cũng được nhìn nhận theo hướng linh hoạt nhưng thận trọng. Việc kiểm soát chặt dòng vốn vào các hoạt động đầu cơ, trong khi vẫn tạo điều kiện cho các dự án khả thi tiếp cận vốn, sẽ góp phần điều tiết thị trường phát triển ổn định hơn, tránh các chu kỳ tăng nóng hay đóng băng đột ngột.

Thận trọng nhưng chủ động

Khởi động quý I-2026, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến những chuyển biến không chỉ ở quy mô nguồn cung, mà còn ở tâm lý và chiến lược đầu tư. Nguồn cung có xu hướng chọn lọc và phân hóa mạnh. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, gắn với hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục được thị trường đón nhận. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng sẽ gặp khó khăn trong thanh khoản.

Câu chuyện của thị trường không chỉ là về con số sản phẩm, mà còn là sự dịch chuyển rõ rệt về hành vi của nhà đầu tư và người mua nhà. Đây là nhận định được Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing Trần Quang Trung đưa ra. Chuyên gia này cho rằng, sau giai đoạn biến động mạnh, thị trường bất động sản đang dần chuyển sang mô hình vận hành cân bằng hơn giữa nguồn cung và tâm lý mua - bán. Dữ liệu giao dịch cho thấy, nguồn cung sơ cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội có thể tăng khoảng 10% so với năm trước, khả năng hấp thụ vẫn duy trì ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp, nơi diễn ra các giao dịch mua đi bán lại có xu hướng chững lại do biên độ lợi nhuận ngắn hạn thu hẹp.

Một điểm nổi bật trong tâm lý thị trường năm 2026 là sự giảm mạnh của hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Ông Trần Quang Trung dẫn chứng, khảo sát gần đây cho thấy, tỷ lệ người mua đặt uy tín chủ đầu tư lên hàng đầu, theo sau là kỳ vọng về khả năng sinh lời bền vững và vị trí dự án chiến lược.

Và sau thời gian dài giá bất động sản tăng mạnh, mặt bằng giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp, đặc biệt là phân khúc chung cư, đã tiệm cận hoặc tiếp cận vùng đỉnh, khiến giá khó có thể bứt phá mạnh trong năm 2026. Kết quả là tâm lý thận trọng được duy trì, nhất là khi chi phí vốn tăng cao và lãi suất tài chính được kiểm soát chặt, làm giảm lợi thế của các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Một diễn biến khác đáng chú ý là nhà đầu tư đang hình thành xu hướng tư duy dài hạn hơn về bất động sản. Thị trường đang đi từ giai đoạn mang tính “cuộc chơi nhanh - lướt sóng”, sang một mô hình nơi bất động sản phải tự tạo ra dòng tiền hoặc giá trị thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá thuần túy. Quan điểm này không chỉ phản ánh sự thay đổi của người mua cá nhân, mà còn phù hợp với chiến lược của các nhà đầu tư tổ chức, vốn chú trọng đến các sản phẩm có tiềm năng khai thác cho thuê, dịch vụ hoặc tích lũy tài sản dài hạn.

Như vậy, năm 2026 được dự báo sẽ không phải là thời điểm của những cơn sốt bất động sản, mà là giai đoạn tái cơ cấu và tích lũy. Dòng tiền đầu tư sẽ “khó tính” hơn, ưu tiên những phân khúc có nền tảng vững chắc, phù hợp với định hướng phát triển của nền kinh tế và chính sách quản lý nhà nước. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ từng bước lấy lại đà tăng trưởng ổn định, đóng góp tích cực cho nền kinh tế, đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân. Đây cũng là phép thử quan trọng cho khả năng thích ứng của doanh nghiệp và sự trưởng thành của nhà đầu tư trong một chu kỳ phát triển mới.