Doanh nghiệp bất động sản giải thể tiếp tục tăng mạnh

Bảy tháng đầu năm, cả nước có 1.861 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 135,3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số doanh nghiệp thành lập mới tăng hơn 23%.

Theo số liệu mới công bố của Cục Thống kê (Bộ Tài chính),7 tháng đầu năm 2027, cả nước có 3.649 doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới, tăng 23,2% so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra còn có 2.512 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, bằng 85,5% so với cùng kỳ. Con số này cho thấy một bộ phận doanh nghiệp từng tạm dừng kinh doanh đang bắt đầu tìm kiếm cơ hội trở lại thị trường khi điều kiện kinh doanh có dấu hiệu thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, áp lực rút lui vẫn khá lớn.

Trong 7 tháng, có 3.023 doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, bằng 88,4% cùng kỳ. Đáng chú ý, 1.861 doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục giải thể, tăng tới 135,3%.

Nếu so với 6 tháng đầu năm 2026, khi có 1.463 doanh nghiệp bất động sản giải thể, số doanh nghiệp rời thị trường trong 7 tháng đã tăng thêm gần 400.

Diễn biến này cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. Trong khi những doanh nghiệp có tiềm lực, quỹ đất, dự án pháp lý rõ ràng và khả năng huy động vốn vẫn đang mở rộng hoạt động, một bộ phận doanh nghiệp yếu hơn tiếp tục phải thu hẹp hoặc rời thị trường.

Áp lực này diễn ra trong bối cảnh thị trường đã có thêm nguồn cung nhưng sức mua chưa phục hồi tương ứng.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%.

Nguồn cung cải thiện chủ yếu đến từ các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được triển khai.

Nhưng bài toán của thị trường hiện không chỉ nằm ở lượng hàng.

Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới. Đáng chú ý, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp khoảng 37%, trong khi căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục gần như vắng bóng.

Tính chung 6 tháng, căn hộ chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán. Trong cơ cấu này, căn hộ cao cấp chiếm khoảng 45%, tăng 6 điểm phần trăm; nhóm sang trọng và siêu sang chiếm 33%, tăng 5 điểm phần trăm. Ngược lại, căn hộ trung cấp chỉ còn khoảng 22%, giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.

Nói cách khác, thị trường đang có thêm hàng, nhưng phần lớn nguồn hàng mới lại nằm ở nhóm có mức giá cao.

Thanh khoản vì vậy chưa tăng tương ứng với nguồn cung.

Quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Tính chung 6 tháng đầu năm, con số này đạt khoảng 48.000 giao dịch.

Riêng nguồn cung mở bán mới trong quý II có khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Lũy kế 6 tháng, có khoảng 43.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức khoảng 58%.

Dòng tiền vẫn tồn tại, nhưng đang trở nên chọn lọc hơn. Người mua có xu hướng ưu tiên những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ đảm bảo, có khả năng khai thác thực tế và đến từ các chủ đầu tư có uy tín.

Giao dịch tập trung nhiều ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, mở bán từ năm 2025, đặc biệt tại khu vực nội đô và những sản phẩm có khả năng khai thác, vận hành cũng như gia tăng giá trị trong dài hạn.

Một điểm đáng chú ý khác là sự chênh lệch về khả năng hấp thụ giữa các nhóm chủ đầu tư. Theo VARS IRE, nhóm chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại.

Điều này phần nào lý giải vì sao trong cùng một thị trường, có doanh nghiệp đang mở rộng dự án, tăng nguồn cung và thu hút dòng tiền, trong khi không ít doanh nghiệp khác lại phải tạm ngừng hoặc rời cuộc chơi.

Với người mua, thị trường đang có nhiều lựa chọn hơn. Nhưng với doanh nghiệp, cuộc chơi dường như ngày càng khắt khe: có sản phẩm thôi chưa đủ, mà còn phải có pháp lý, vốn, tiến độ và niềm tin của khách hàng.