Kiểm soát hiệu quả tín dụng bất động sản

Bài 1: Khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng

Thực tế, thị trường bất động sản phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng cho nên một khi nguồn vốn này bị kiểm soát chặt chẽ, thị trường lập tức bị ảnh hưởng.

Hai chủ thể bị ảnh hưởng lớn nhất là doanh nghiệp và người mua nhà. Nếu không huy động được nguồn vốn kịp thời, nguồn cung nhà ở bị giảm sút, đồng nghĩa với giấc mơ an cư của người dân vẫn còn xa vời.

Loay hoay với vốn

Ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng Giám đốc Vạn Xuân Group chia sẻ, doanh nghiệp đã làm hồ sơ vay ngân hàng từ 3-4 năm nay, và hiện có khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng đang chờ ngân hàng giải ngân. Thế nhưng, các ngân hàng từ tháng 3 đến nay cho biết đã "hết room" cho vay bất động sản khiến doanh nghiệp gặp muôn vàn khó khăn. Không có vốn, doanh nghiệp buộc phải thay đổi toàn bộ kế hoạch, dự án không được tiếp tục triển khai, người lao động không có việc làm, nguy cơ bị khách hàng kiện vì chậm giao nhà rất cao. "Mỗi ngân hàng nói một kiểu cho nên doanh nghiệp rất rối. Doanh nghiệp sống sót vượt qua dịch Covid-19 đã là điều rất may mắn nhưng thông tin khó vay vốn từ ngân hàng làm chúng tôi rất bất an", ông Nhật chia sẻ.

Tương tự, Phó Tổng Giám đốc Công ty Asian Holding Võ Thị Hồng Mai cho biết, có khoảng 20-30% số lượng khách cần tới đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Doanh nghiệp khó chào bán bất động sản do khách hàng lo ngại không vay được vốn từ ngân hàng, từ đó chần chừ "xuống tiền" mua nhà. Hiện nay, thay vì mở rộng đầu tư các dự án mới, tung hàng ra thị trường, doanh nghiệp chọn cách hoạt động "cầm chừng", vừa làm vừa nghe ngóng vì lo ngại thị trường bất động sản sẽ rơi vào trầm lắng trong giai đoạn tiếp theo.

Tổng Giám đốc Phú Ðông Group Ngô Quang Phúc phân tích, việc các công ty bất động sản khó tiếp cận vốn vay, nhất là vốn vay từ ngân hàng sẽ kéo theo nhiều hệ lụy xấu. Bởi khi nguồn lực bị bó hẹp, doanh nghiệp sẽ rất khó tạo lập quỹ đất, chưa kể trong quá trình này còn phát sinh rất nhiều chi phí khác. Ngoài ra, nếu khách hàng muốn mua nhà nhưng khó vay vốn ngân hàng thì cơ hội sở hữu nhà ở sẽ càng khó hơn, đồng thời sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đầu ra sản phẩm. Chưa kể gần đây, các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản chậm trễ cũng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản L&L Group phân tích, bất động sản là ngành tổng hợp có ảnh hưởng lớn đến tất cả các ngành nghề khác như xây dựng, cung cấp và sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội thất… Vậy nếu chỉ thắt chặt cho vay bất động sản để kích thích các ngành sản xuất khác có hợp lý không, trong khi sản phẩm của ngành sản xuất lại là bán thành phẩm đầu ra của bất động sản? Thắt cho vay, ngưng giải ngân với bất động sản sẽ đẩy doanh nghiệp đến tình cảnh như xây một dự án căn hộ mà chỉ xây được phần thô, không hoàn thiện căn nhà, dẫn đến không thể bàn giao cho khách hàng, từ đó nguồn cung bất động sản bị ảnh hưởng lớn.

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà những người dân cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Vợ chồng chị Ngọc đang sinh sống cùng bố mẹ tại quận Ba Ðình, Hà Nội cho biết đã dành dụm được một khoản tiền kha khá để dọn ra ở riêng. Dự tính trước đây là tìm những căn hộ tầm trung, không quá xa trung tâm và nơi làm việc. Nhưng gần đây, phân khúc này không còn, do đó, anh chị đã làm hồ sơ vay ngân hàng thêm khoảng một tỷ đồng với điều kiện là thế chấp một mảnh đất hơn 100m2 mặt đường tại quận Long Biên. Mặc dù vậy, qua ba ngân hàng, chị đều nhận được cái lắc đầu vì đã hết hạn mức tín dụng, và ước mơ an cư vẫn phải gác lại. Những trường hợp đóng tiền mua nhà theo tiến độ dự án càng mệt mỏi hơn. Theo anh Trường, đang sinh sống tại một chung cư cũ ở Thành phố Hồ Chí Minh, vợ chồng anh chị đã quyết định mua một căn chung cư tại khu vực quận 7 và đã đóng tiền theo tiến độ được khoảng 50% giá trị hợp đồng. Khi xác định mua nhà, anh chị đã tìm hiểu và thế chấp căn nhà của gia đình bên ngoại, phía ngân hàng đã gật đầu cho vay, tuy nhiên gần đây, nhân viên ngân hàng thông báo không thể tiếp tục giải ngân cho vay vì đã hết room tín dụng, trong khi hạn đóng tiền tiếp theo đã đến gần. Theo thỏa thuận, chậm nộp sẽ bị phạt tiền, thậm chí thu lại quyền mua căn hộ. Anh chị đành phải xoay xở vay mượn khắp nơi để chủ động đóng tiền cho phía chủ đầu tư, và vẫn "xếp hàng" đợi phía ngân hàng tiếp tục giải ngân.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm dần qua các năm 2020, 2021, nguồn cung nhà ở thương mại trong sáu tháng đầu năm 2022 rất hạn chế, thậm chí nguồn cung nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường, trong khi đây là phân khúc có nhu cầu thực và tính thanh khoản cao nhất. Mặc dù vậy, tổng lượng giao dịch bất động sản năm 2021 và ba tháng đầu năm 2022 vẫn tăng, tập trung vào phân khúc đất nền, nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân, cho thấy nhu cầu về nhà ở và đầu tư bất động sản của người dân vẫn rất lớn.

Khách hàng làm thủ tục giao dịch tại Ngân hàng TP Bank.

Tiếp tục cho vay với những dự án hiệu quả

Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ðào Minh Tú khẳng định: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chưa có văn bản nào nói "siết", hay "thắt" tín dụng với lĩnh vực bất động sản. Quan điểm điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam từ trước đến nay là kiểm soát chặt tín dụng vào một số lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro như kinh doanh dự án có tính đầu cơ, phân khúc cao như resort, khu nghỉ dưỡng,… trong khi đó khuyến khích cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở với người dân có nhu cầu thực.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cho biết thêm, đến thời điểm 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản) là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với 31/12/2021, đây là mức tăng cao so cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. Trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với 31/12/2021 và chiếm tỷ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống là 309.506 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cuối năm 2021, chiếm 2,74% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 49,8% so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống, tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021...

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu các tổ chức tín dụng tập trung vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên theo chủ chương của Chính phủ, kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán, bất động sản. Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định hướng tín dụng tăng khoảng 14%, cao hơn mức tăng 13,61% trong năm 2021 và 12,17% năm 2020. Tính đến 30/6/2022, tín dụng đã tăng 9,35%, là mức cao hơn so với mức tăng của sáu tháng đầu năm của cả những năm trước đại dịch Covid-19. Cho tới thời điểm hiện nay, dù lạm phát đang chịu sức ép gia tăng trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vẫn giữ chỉ tiêu tín dụng năm 2022 là 14%.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Techcombank Hồ Hùng Anh chia sẻ: Bất động sản là một lĩnh vực rất quan trọng với nền kinh tế. Nhu cầu bất động sản vẫn đang ở mức rất cao trong khi nguồn cung khan hiếm. Vì thế trong dài hạn, bất động sản được kỳ vọng là một lĩnh vực còn nhiều tiềm năng. Vấn đề chỉ nằm ở chỗ là hiện có một số dự án treo, găm đất, hành vi mua bán đất đai ở các khu có tin đồn sốt đất,… Ðầu tư như vậy là đầu cơ không mang lại giá trị. Những dự án đầu tư bài bản vẫn đang được đón nhận tích cực. Không chỉ vậy, các dự án bất động sản tốt còn kéo theo lĩnh vực xây dựng, vật tư, thiết bị,... phát triển, mang theo nhiều giá trị cho người dân, cho xã hội. Techcombank đã kiểm soát và làm tốt lĩnh vực cho vay bất động sản, 5 năm qua, ngân hàng không gặp vấn đề nào đối với các khoản vay bất động sản, nợ xấu (NPL) gần như bằng 0. Ðó cũng là lý do chúng tôi tin tưởng vào việc cung ứng vốn cho vay bất động sản.

Ðại diện lãnh đạo một số ngân hàng thương mại như VietinBank hay BIDV cũng khẳng định không có chủ trương "siết" cho vay đối với bất động sản. Cụ thể, Phó Tổng Giám đốc VietinBank Nguyễn Ðình Vinh cho biết, cho vay tiêu dùng bất động sản tại VietinBank tính đến nay tăng khoảng 24% so với đầu năm. Dư nợ bất động sản tại VietinBank đang chiếm khoảng 20% danh mục tín dụng của ngân hàng này, trong khi nợ xấu cho vay bất động chỉ khoảng 0,3%. "Bất động sản vẫn là một lĩnh vực khiến các ngân hàng yên tâm cho vay nhờ có tài sản thế chấp cộng với nhu cầu của người dân và tốc độ tăng trưởng kinh tế-xã hội", ông Vinh nhận định. VietinBank hiện vẫn ưu tiên cho vay đối với các chủ đầu tư có kinh nghiệm và các dự án đang triển khai có vị trí tốt, quy hoạch hạ tầng thuận lợi. Tất cả những dự án khả thi, bảo đảm khả năng trả nợ thì ngân hàng vẫn sẽ ưu tiên cho vay.