Phát triển các dự án hạ tầng và kho bãi để đón đầu sự bủng nổ của TMĐT

Ngành thương mại điện tử Việt Nam ghi nhận sự phát triển vượt bậc, điều này dự báo ngành logistics cũng sẽ bùng nổ trong vài năm tới. Chính vì thế, bên cạnh những chính sách và nỗ lực đầu tư cơ sở hạ tầng thì việc đảm bảo quy đất cho các loại hình kho bãi, nhà xướng cũng được coi là bước đi quan trọng để đón đầu sự phát triển này.

Phát triển vượt bậc

Theo thống kê của e-Conomy SEA 2024 của Google, Temasek và Bain & Company, thị trường thương mại điện tử của Việt Nam được ước tính đạt 22 tỷ USD trong năm nay.

Đồng thời xếp vị trí thứ ba tại khu vực Đông Nam Á, chỉ sau Indonesia (65 tỷ USD) và suýt soát Thái Lan (26 tỷ USD).

Đáng chú ý, thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam đã tăng trưởng 18% so với năm trước và được nhận định sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng này trong thời gian tới. Đến năm 2030, dự kiến thị trường thương mại điện tử sẽ đạt mốc 63 tỷ USD, vượt qua Thái Lan và xếp thứ hai trong khu vực, sau Indonesia.

Chính sự phát triển của ngành thương mại điện tử cũng kéo theo các hoạt động dịch vụ, hỗ trợ như nhà kho, trung tâm lưu chuyển, trung tâm logistics tại Việt Nam cũng tăng cao.

Theo báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2024 của Savills công bố mới đây, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với năm trước với nguồn cung mới mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.

Tình hình hoạt động bất động sản công nghiệp xây sẵn Khu kinh tế phía Nam. Biểu đồ Savills Việt Nam.

Trong đó, nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2, nhà xưởng chiếm 49% và kho bãi chiếm 51%. Tỷ lệ lấp đầy của các phân khúc này đạt 80% với giá thuê trung bình 4,4 USD/m2/tháng.

Còn tại khu vực phía Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% là tài sản kho bãi. Tỷ lệ lấp đầy chung đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 5% USD/m2/tháng.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, hiệu suất tích cực này của các loại hình BĐS kho bãi, nhà xưởng cũng một phần đến từ nhu cầu mạnh mẽ về không gian logistics.

"Tại Việt Nam, ngành logistics có tiềm năng tăng trưởng lớn và là một trong những ngành phát triển nhanh nhất thế giới. Đông lực chính đến từ tốc độ tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, hoạt động thương mại, sản xuất giá trị cao gia tăng và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng của ngành thương mại điện tử", ông John Campbell cho biết.

Cần dành quỹ đất để đón đầu sự phát triển

Để đón đầu sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, ông John Campbell cũng đưa ra một số khuyến nghị trong thời gian tới.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng bước quan trọng nhất mà bất kỳ Chính phủ nào có thể thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho logistics là đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và đảm bảo các dự án được hoàn thành đúng thời hạn và suôn sẻ. Cơ sở hạ tầng là xương sống của logistics, bao gồm mọi thứ từ thủ tục hải quan đến vận tải đa phương thức, đường xá và sân bay.

"Một yếu tố quan trọng khác là đảm bảo đủ quỹ đất cho logistics và thương mại điện tử. Một số khu công nghiệp ở Việt Nam chỉ được chỉ định cho sản xuất, điều này có thể gây ra thách thức cho các công ty logistics và thương mại điện tử tìm kiếm đất đai phù hợp.

Để giải quyết vấn đề này, điều quan trọng là có các khu công nghiệp đủ linh hoạt để đáp ứng cả hoạt động sản xuất và logistics", ông John Campbell nhấn mạnh.

Mở rộng kho bãi chính là phương án tốt nhất để đón đầu sự phiển của thương mại điện tử.

Về lý thuyết, các nhà đầu tư có thể làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song quá trình này có thể mất vài tháng và thay đổi tùy theo từng địa phương. Tuy nhiên, những quy trình như vậy có thể là yếu tố gây cản trở cho các nhà đầu tư cần quyết định nhanh chóng.

"Nhiều khu công nghiệp được quy hoạch vào giai đoạn 2007-2008 chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất. Nguyên nhân có thể là do vào thời điểm đó, logistics và thương mại điện tử chưa phát triển.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng nhanh chóng của các lĩnh vực này đã làm nổi bật nhu cầu về sử dụng đất đa dạng hơn trong các khu công nghiệp", ông John campbell phân tích.

Đồng thời, chuyên gia của Savills cũng khuyến nghị các bản quy hoạch phát triển dự án trong tương lai cho các khu công nghiệp mới nên dành đủ diện tích cho logistics và kho bãi.

Ngoài ra, với sự tăng trưởng đáng kể của thương mại điện tử ở Việt Nam, việc cung cấp các địa điểm phù hợp cho các trung tâm phân phối, trung chuyển cũng là điều cần thiết.

Với dân số hơn 100 triệu người, Việt Nam sở hữu một  thị trường mua sắm trực tuyến lớn và giàu tiềm năng. Hơn 80% dân số sử dụng internet để mua sắm, thúc đẩy sự gia tăng hoạt động thương mại điện tử.

Để đáp ứng sự tăng trưởng này, nhu cầu về đất đai để phát triển cơ sở vật chất logistics ngày càng tăng.

Việc bị hạn chế về mặt bằng phù hợp có thể dẫn đến tăng chi phí thuê kho bãi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của thị trường.