Nguồn cung tăng mạnh, cán cân thị trường văn phòng Hà Nội có thể nghiêng về khách thuê

Nguồn cung văn phòng Hà Nội được dự báo tăng thêm khoảng 400.000m2 trong giai đoạn 2026-2028, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Theo ông Thuận Nguyễn, Giám đốc Tư vấn cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang tiến gần hơn tới giai đoạn cạnh tranh mạnh về khách thuê, khi nguồn cung tăng nhanh còn tỷ lệ trống hiện đã ở mức khoảng 23%.

Hà Nội bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh nguồn cung

Theo Báo cáo Thị trường Văn phòng Bangkok Quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại khu trung tâm đạt 21,9%, trong khi giá thuê gộp giữ ở mức 943 baht/m2, tương đương khoảng 28,6 USD/m2.

Dù tỷ lệ lấp đầy đã có cải thiện, nguồn cung lớn vẫn khiến các chủ nhà phải tăng ưu đãi và linh hoạt hơn trong điều khoản thuê. Vì vậy, mức giá niêm yết không còn phản ánh đầy đủ chi phí thực tế cũng như những lợi ích mà doanh nghiệp thuê văn phòng nhận được.

Tại Hà Nội, tỷ lệ trống trong quý II/2026 vào khoảng 23%, khá gần với Bangkok. Giá thuê chào hạng A duy trì ở mức 32,2 USD/m2/tháng. Điểm khác biệt nằm ở chu kỳ nguồn cung. Bangkok đã đi qua giai đoạn nguồn cung đạt đỉnh và đang dần phục hồi, trong khi Hà Nội mới bắt đầu bước vào giai đoạn nguồn cung tăng mạnh.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội được dự báo có thêm khoảng 400.000m2 văn phòng, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 83%. Nguồn cung mới tập trung lớn tại khu vực này có thể khiến áp lực cạnh tranh giữa các tòa nhà tăng rõ rệt trong những năm tới. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn, khách thuê sẽ không chỉ so sánh giá mà còn quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tòa nhà, điều kiện hợp đồng, chi phí hoàn thiện, tiện ích dùng chung và chất lượng vận hành.

Nguồn cung văn phòng Hà Nội được dự báo tăng mạnh trong giai đoạn 2026-2028, tạo thêm dư địa lựa chọn và đàm phán cho khách thuê.

Thực tế tại Bangkok cho thấy xu hướng khách thuê chuyển từ các tòa nhà cũ sang những dự án mới, có chất lượng vận hành tốt hơn đang diễn ra khá rõ. Xu hướng này thường được gọi là “flight-to-quality”. Điều đó tạo áp lực đối với các tòa nhà đã vận hành nhiều năm. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, cạnh tranh không nhất thiết phải bắt đầu bằng việc giảm giá thuê.

Một số tòa nhà cũ tại Bangkok đã lựa chọn cải tạo không gian chung, bổ sung khu làm việc, khu nghỉ ngơi, ẩm thực và các tiện ích phục vụ khách thuê. Cách làm này cho thấy các tài sản hiện hữu vẫn có khả năng giữ sức cạnh tranh nếu được đầu tư phù hợp vào chất lượng vận hành và trải nghiệm sử dụng.

Tại Hà Nội, xu hướng nâng cấp chất lượng nguồn cung cũng đã xuất hiện khi nhiều dự án mới chú trọng hơn tới tiêu chuẩn công trình xanh, công nghệ quản lý tòa nhà và các tiện ích dùng chung. Nguồn cung tăng vì thế không chỉ tạo sức ép lên tỷ lệ lấp đầy mà còn có thể đẩy nhanh quá trình phân hóa giữa các dự án. Những tòa nhà có chất lượng tương đồng về thiết kế sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn bằng dịch vụ, điều kiện thuê và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

Khách thuê có thêm dư địa đàm phán

Chuyên gia của Cushman & Wakefield nhận định, trong bối cảnh nguồn cung tăng, việc duy trì giá thuê niêm yết ổn định không còn đủ để bảo đảm khả năng cạnh tranh của chủ nhà. Giá trị của một hợp đồng thuê cần được nhìn trên toàn bộ gói điều kiện, gồm mức hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng, thời gian miễn tiền thuê, điều khoản hợp đồng, nội thất đi kèm và tổng chi phí mà doanh nghiệp phải trả trong suốt thời gian sử dụng văn phòng.

Các mô hình văn phòng hoàn thiện sẵn, mặt bằng bàn giao một phần hoặc cho thuê kèm nội thất cũng có thể trở nên phổ biến hơn khi doanh nghiệp muốn giảm chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian chuyển địa điểm. Với khách thuê, nguồn cung mới mở ra cơ hội lựa chọn văn phòng tốt hơn và đàm phán các điều kiện có lợi hơn. Tuy nhiên, lợi thế này phụ thuộc vào thời điểm doanh nghiệp bắt đầu tìm kiếm mặt bằng.

Theo đó, các doanh nghiệp có hợp đồng thuê hết hạn trong hai đến ba năm tới nên bắt đầu rà soát thị trường sớm, đặc biệt với những công ty cần diện tích lớn hoặc nhiều tầng liền nhau. Việc tiếp cận các dự án ngay từ giai đoạn cho thuê trước giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn, đồng thời kéo dài thời gian để so sánh và đàm phán.

Bên cạnh diện tích và giá thuê, doanh nghiệp cũng cần xác định rõ nhu cầu về quy mô nhân sự, vị trí, khả năng di chuyển của nhân viên, tiêu chuẩn bền vững, công nghệ và khả năng mở rộng trong tương lai. Các phương án nên được so sánh trên tổng chi phí sử dụng văn phòng, bao gồm tiền thuê, phí dịch vụ, chi phí hoàn thiện, thời gian miễn tiền thuê, mức hỗ trợ từ chủ nhà và nghĩa vụ hoàn trả mặt bằng khi kết thúc hợp đồng.

Theo vị chuyên gia, khả năng duy trì nhiều phương án khả thi sẽ giúp doanh nghiệp có vị thế tốt hơn khi đàm phán. Nguồn cung dồi dào chỉ thực sự trở thành lợi thế khi khách thuê có đủ thời gian và thông tin để tạo ra sự cạnh tranh giữa các lựa chọn.

Với khoảng 400.000m2 nguồn cung mới dự kiến gia nhập thị trường trong ba năm tới, cuộc cạnh tranh của văn phòng Hà Nội nhiều khả năng sẽ không còn xoay quanh riêng giá thuê. Khi lựa chọn của khách hàng ngày càng rộng, sức ép sẽ chuyển sang chất lượng vận hành, chi phí thực tế và khả năng giữ chân khách thuê của từng tòa nhà.