Thị trường văn phòng TP.HCM bước vào giai đoạn tăng trưởng thận trọng

Trong quý IV/2025, thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận nhịp điều chỉnh rõ nét khi nguồn cung mới giảm mạnh, hoạt động thuê hạ nhiệt theo yếu tố mùa vụ, trong khi doanh nghiệp ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn trong quyết định mở rộng hoặc tái cơ cấu không gian làm việc.

Theo báo cáo thị trường văn phòng TP.HCM Quý IV/2025 do Cushman & Wakefield Việt Nam vừa công bố, những biến động trong quý cuối năm phản ánh quá trình tái cân bằng cần thiết, tạo nền tảng cho chu kỳ cạnh tranh mới trong giai đoạn tới.

Nguồn cung chậm lại, hạng B tiếp tục dẫn dắt hấp thụ

Báo cáo cho thấy, dù không còn tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn duy trì nền tảng ổn định. Phân khúc hạng B tiếp tục đóng vai trò trụ cột về hấp thụ, trong khi các chủ đầu tư văn phòng hạng A chủ động điều chỉnh giá thuê để cải thiện tỷ lệ lấp đầy và thu hút khách thuê chất lượng cao.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường không rơi vào trạng thái chững lại mà đang chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn.

Theo bà Minh, các doanh nghiệp hiện nay ưu tiên không gian làm việc tối ưu về diện tích, chi phí và chất lượng, đồng thời chú trọng khả năng hỗ trợ năng suất, thu hút và giữ chân nhân sự trong bối cảnh mô hình làm việc linh hoạt ngày càng phổ biến.

Trong quý IV/2025, thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận khoảng 25.554 m² nguồn cung mới, giảm 41,2% so với quý trước. Tổng nguồn cung lũy kế toàn thị trường đạt xấp xỉ 1,71 triệu m², tăng 1,51% so với quý III và 4,83% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 1,06 triệu m², tiếp tục khẳng định vai trò chủ lực về quy mô, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm (Non-CBD).

Ở chiều cầu, tổng lượng hấp thụ thuần trong quý đạt 16.658 m², giảm mạnh so với quý III/2025 và cùng kỳ năm trước. Diễn biến này phản ánh yếu tố mùa vụ cuối năm và tâm lý thận trọng của khách thuê, khi phần lớn các quyết định thuê mới hoặc mở rộng quy mô đã được thực hiện trong giai đoạn giữa năm. Tuy nhiên, việc thị trường vẫn ghi nhận hấp thụ dương trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế được đánh giá là tín hiệu tích cực, giúp tỷ lệ trống toàn thị trường tiếp tục cải thiện nhẹ.

Phân khúc hạng A chỉ ghi nhận mức hấp thụ thuần 186 m², thấp hơn đáng kể so với các quý trước. Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức khoảng 86%, cho thấy các doanh nghiệp lớn đang tận dụng chính sách ưu đãi từ chủ tòa nhà để gia hạn hợp đồng tại các vị trí chiến lược, nơi hình ảnh thương hiệu và tiêu chuẩn vận hành xanh được ưu tiên.

Ngược lại, hạng B đóng góp gần như toàn bộ lượng hấp thụ của thị trường với hơn 16.470 m², phản ánh xu hướng tối ưu chi phí và dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm vẫn đang tiếp diễn.

Giá thuê điều chỉnh ở hạng A, thị trường hướng tới văn phòng chất lượng cao

Về giá thuê, báo cáo cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A trong quý IV/2025 đạt khoảng 52,89 USD/m²/tháng, giảm gần 4% so với quý trước và 1,46% so với cùng kỳ năm 2024.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc một số dự án mới đi vào hoạt động với mức chào thuê thực tế thấp hơn kỳ vọng, buộc mặt bằng giá hạng A phải điều chỉnh sau giai đoạn tăng trong quý III/2025. Chiến lược ưu tiên lấp đầy nhanh đang được các chủ đầu tư áp dụng nhằm gia tăng hiệu quả vận hành trong ngắn hạn.

Giá thuê điều chỉnh ở hạng A, thị trường hướng tới văn phòng chất lượng cao.

Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B duy trì tương đối ổn định ở mức khoảng 33,97 USD/m²/tháng. Mức giá này chỉ giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước, cho thấy khả năng chống chịu tốt của phân khúc hạng B trong giai đoạn thị trường điều chỉnh. Phân khúc này tiếp tục giữ vị thế cạnh tranh, hưởng lợi từ dòng dịch chuyển của khách thuê từ hạng A và khu CBD ra các khu vực có chi phí hợp lý hơn.

Cushman & Wakefield dự báo, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ đón thêm khoảng 291.891 m² diện tích cho thuê mới trong thời gian tới, tập trung tại khu CBD, TP Thủ Đức và Quận 7.

Thị trường được kỳ vọng bước vào chu kỳ cạnh tranh mới, trong đó chất lượng vận hành, tiện ích và tiêu chuẩn bền vững (ESG) sẽ trở thành yếu tố quyết định khả năng giữ chân khách thuê. Nhu cầu trung hạn tiếp tục mang tính chọn lọc, được dẫn dắt bởi các ngành công nghệ thông tin, dược phẩm, tư vấn chiến lược và công nghệ cao, với trọng tâm dịch chuyển từ vị trí sang hiệu quả sử dụng và khả năng thích ứng với mô hình làm việc linh hoạt.