Tuổi thọ chung cư có thể thay đổi cuộc chơi đầu tư căn hộ

Khi tuổi đời công trình được đặt lên bàn cân định giá, một căn hộ từng được xem là tài sản có thể nắm giữ dài hạn sẽ phải tính thêm bài toán hao mòn, thời gian khai thác và khả năng cải tạo, xây dựng lại. Điều này có thể khiến cách mua bán căn hộ trên thị trường thứ cấp thay đổi đáng kể, đặc biệt với những người mua nhà chủ yếu để chờ tăng giá.

Căn hộ tăng giá nhưng chủ nhà bắt đầu tính đường bán

Cuối năm 2023, anh Hoàng Nam, 41 tuổi, mua một căn hộ rộng gần 80 m² tại Hà Nội với mục đích đầu tư. Tòa nhà đã đi vào sử dụng hơn chục năm nhưng vị trí thuận tiện, xung quanh đã hình thành trường học, siêu thị và hệ thống dịch vụ khá đầy đủ.

Thời điểm xuống tiền, điều anh Nam quan tâm nhiều nhất là giá mua, khả năng cho thuê và dư địa tăng giá của khu vực. Tuổi của tòa nhà gần như không nằm trong những yếu tố quyết định.

Sau gần ba năm, mặt bằng giá căn hộ trong khu vực tăng mạnh. Căn nhà của anh cũng được môi giới chào cao hơn đáng kể so với thời điểm mua. Tiền thuê hàng tháng tương đối ổn định nên nếu nhìn đơn thuần vào hiệu quả đầu tư, đây vẫn là tài sản đáng để giữ.

Nhưng gần đây, phép tính của anh bắt đầu thay đổi.

Thay vì chỉ hỏi căn hộ có thể tăng thêm bao nhiêu trong vài năm tới, anh Nam quan tâm nhiều hơn đến một câu hỏi khác: khi tòa nhà bước sang tuổi 20, 25 hay 30 năm, người mua sau có còn sẵn sàng trả mức giá cao như hiện nay?

Nếu trước đây thị trường chủ yếu nhìn vào vị trí, diện tích, tầng, hướng, nội thất và tiện ích thì tuổi đời công trình có thể ngày càng trở thành một biến số quan trọng.

Với người mua để ở, một căn hộ cũ nhưng nằm ở vị trí thuận tiện vẫn có thể đáp ứng nhu cầu. Nhưng với người đầu tư, thời gian nắm giữ lại liên quan trực tiếp đến khả năng bán lại. Căn hộ càng được giữ lâu, tuổi công trình càng lớn và câu chuyện thanh khoản có thể trở nên đáng cân nhắc hơn.

Chính điều này khiến cách nhìn về chung cư bắt đầu khác với quan niệm quen thuộc rằng mua một căn hộ rồi có thể chờ giá đất khu vực tăng để hưởng lợi trong thời gian rất dài.

Theo Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời gian này được tính kể từ khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Điều đáng chú ý là hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa căn hộ lập tức không còn giá trị sử dụng. Khi công trình hết thời hạn thiết kế hoặc xuất hiện tình trạng hư hỏng, nguy cơ mất an toàn, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng.

Như vậy, thứ mà thị trường cần quan tâm không đơn thuần là một con số 50 năm, 70 năm hay một mốc thời gian cố định nào đó, mà là tuổi đời thực tế, chất lượng công trình và khả năng tiếp tục sử dụng của từng tòa nhà.

Sự thay đổi này có thể tác động trực tiếp tới thị trường căn hộ thứ cấp.

Một căn hộ mới bàn giao và một căn hộ đã vận hành hàng chục năm dù cùng diện tích, cùng khu vực sẽ khó được nhìn như hai tài sản tương đương. Người mua có thêm lý do để yêu cầu mức chiết khấu cho phần hao mòn của công trình, chi phí bảo trì ngày càng lớn hoặc những bất tiện phát sinh khi hệ thống kỹ thuật xuống cấp.

Thang máy, đường ống, hệ thống phòng cháy chữa cháy, tầng hầm, mặt ngoài công trình hay khu vực sinh hoạt chung đều cần được bảo trì và thay thế theo thời gian. Vì thế, tuổi của một tòa chung cư không chỉ nằm trên giấy tờ mà thể hiện trực tiếp trong chi phí vận hành và chất lượng sống.

Điều này đặc biệt đáng chú ý với những căn hộ đã qua nhiều vòng mua bán.

Người mua đầu tiên sở hữu căn hộ khi công trình vừa hoàn thành có thể khai thác tài sản trong một khoảng thời gian rất dài. Người mua thứ hai sau 10 năm có khoảng thời gian khác. Người nhận chuyển nhượng khi tòa nhà đã hoạt động 25-30 năm lại đứng trước một bài toán hoàn toàn khác.

Nếu thị trường định giá đầy đủ yếu tố này, lợi thế của những người mua căn hộ rồi giữ nhiều năm chờ tăng giá có thể không còn giống giai đoạn trước.

Giá bất động sản xung quanh có thể tăng, nhưng phần giá trị của chính công trình lại hao mòn theo thời gian. Hai chuyển động ngược chiều này sẽ cùng tham gia vào việc hình thành giá bán cuối cùng.

Khi tuổi đời công trình được đặt lên bàn cân định giá, một căn hộ từng được xem là tài sản có thể nắm giữ dài hạn sẽ phải tính thêm bài toán hao mòn, thời gian khai thác và khả năng cải tạo, xây dựng lại. (Ảnh minh hoạ)

Không thể lấy tuổi tòa nhà làm thước đo duy nhất

Dù vậy, sẽ quá đơn giản nếu cho rằng chung cư càng cũ thì giá càng giảm.

Một căn hộ không chỉ chứa giá trị của phần bê tông, tường, sàn và hệ thống kỹ thuật. Giá bán còn phản ánh vị trí, hạ tầng xung quanh, khả năng kết nối giao thông, tiện ích đã hình thành, chất lượng quản lý và giá trị của quyền sử dụng đất gắn với dự án.

Đây cũng là lý do trên thực tế có những khu chung cư đã hoạt động nhiều năm nhưng giá chuyển nhượng vẫn tăng.

Khi khu vực xung quanh thay đổi mạnh về hạ tầng, đường sá được mở rộng, tuyến giao thông công cộng xuất hiện, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hình thành, lợi thế vị trí có thể bù lại một phần sự hao mòn của công trình.

Đặc biệt tại những khu vực có quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá trị đất có thể trở thành yếu tố nâng đỡ giá căn hộ.

Chẳng hạn, hai tòa nhà cùng vận hành 20 năm nhưng nằm ở hai khu vực khác nhau chưa chắc có tốc độ mất giá giống nhau. Một dự án nằm tại khu vực dân cư ổn định, hạ tầng hoàn thiện, ít nguồn cung mới có thể vẫn được săn tìm. Trong khi đó, một dự án cùng tuổi nhưng nằm tại nơi liên tục xuất hiện chung cư mới sẽ phải cạnh tranh trực tiếp về tiện ích, thiết kế và chất lượng vận hành.

Vì thế, tác động đáng kể nhất của việc minh bạch tuổi thọ công trình có thể không phải khiến toàn bộ chung cư cũ đồng loạt giảm giá, mà làm thị trường phân hóa mạnh hơn.

Những tòa nhà được quản lý tốt, bảo trì thường xuyên, chất lượng xây dựng ổn định và sở hữu vị trí khó thay thế có thể tiếp tục giữ giá. Ngược lại, những dự án xuống cấp nhanh, phí bảo trì lớn, quản lý kém hoặc nằm tại khu vực nguồn cung mới dồi dào sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Một biến số khác cũng cần được tính tới là khả năng cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Với một tòa nhà cũ nằm trên khu đất có vị trí tốt, người mua có thể kỳ vọng vào giá trị của khu đất và phương án tái thiết trong tương lai. Nhưng kỳ vọng ấy chỉ có ý nghĩa khi cơ chế cải tạo, di dời, bồi thường, tái định cư và xây dựng lại đủ rõ ràng.

Nếu quá trình tái thiết kéo dài nhiều năm vì khó đạt đồng thuận giữa các chủ sở hữu, vướng quy hoạch hoặc chưa tìm được phương án tài chính phù hợp thì lợi thế về vị trí chưa chắc chuyển ngay thành giá trị cho người sở hữu căn hộ.

Bởi vậy, câu chuyện tuổi thọ chung cư cuối cùng không chỉ là chuyện một công trình tồn tại được bao nhiêu năm.

Nó còn liên quan đến cách thị trường xác định giá trị còn lại của tài sản.

Khi người mua biết rõ tòa nhà được đưa vào sử dụng năm nào, tuổi thọ thiết kế bao lâu, đã trải qua những đợt kiểm định nào, chất lượng hiện tại ra sao và phương án xử lý khi công trình xuống cấp thế nào, việc định giá căn hộ sẽ có thêm cơ sở.

Ngân hàng khi nhận căn hộ làm tài sản bảo đảm cũng có thể quan tâm nhiều hơn tới tuổi công trình và khả năng thanh khoản. Người mua để ở sẽ tính khoảng thời gian sử dụng phù hợp với nhu cầu của gia đình. Nhà đầu tư phải tính kỹ hơn thời điểm mua vào và thời điểm thoát hàng.

Điều đó có thể làm thay đổi một thói quen từng khá phổ biến trên thị trường: mua căn hộ, đóng cửa để đó hoặc cho thuê trong thời gian dài rồi chờ giá tăng.

Khi tuổi công trình được phản ánh rõ hơn vào giá, thời gian nắm giữ càng dài chưa chắc lợi nhuận càng lớn. Giá đất khu vực có thể đi lên nhưng công trình vẫn già đi từng năm.

Đối với người mua nhà thực, đây lại có thể là yếu tố giúp thị trường trở nên hợp lý hơn. Một căn hộ 20 năm tuổi khó được định giá chỉ bằng cách lấy giá của dự án mới bên cạnh rồi cộng thêm một tỷ lệ tăng chung của thị trường.

Người mua có cơ sở để nhìn sâu hơn vào chất lượng thực tế của tài sản trước khi quyết định xuống tiền.

Với nhà đầu tư, phép tính cũng phải chi tiết hơn. Không chỉ là “mua bao nhiêu, vài năm nữa bán bao nhiêu”, mà còn phải tính tuổi tòa nhà tại thời điểm bán, chi phí bảo trì, khả năng cho thuê, nguồn cung mới cạnh tranh và triển vọng cải tạo trong tương lai.

Nếu những thông tin này ngày càng minh bạch, căn hộ có thể dần được định giá giống một tài sản gồm nhiều lớp giá trị: giá trị đất, giá trị công trình, vị trí, dòng tiền khai thác và thời gian sử dụng còn lại.

Khi đó, tuổi của chung cư không nhất thiết khiến thị trường căn hộ mất sức hấp dẫn. Nhưng nó có thể khiến một kiểu đầu tư trở nên khó hơn: mua ở bất cứ mức giá nào với niềm tin rằng chỉ cần giữ đủ lâu thì tài sản chắc chắn sẽ tăng.

Thị trường vì thế có thể bước sang giai đoạn mà cùng là căn hộ, cùng một khu vực, thậm chí cùng diện tích nhưng giá trị dài hạn khác nhau rất xa. Và người mua sẽ phải nhìn kỹ hơn vào chính tòa nhà, thay vì chỉ nhìn vào bảng giá đang tăng ngoài thị trường.