Bất động sản công nghiệp TP.HCM: Từ quỹ đất cũ đến chuẩn mực xanh và công nghệ cao

Thị trường bất động sản công nghiệp tại TP.HCM đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng khi hàng loạt khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) lâu năm bộc lộ những hạn chế về hạ tầng và thời hạn sử dụng đất. Theo báo cáo mới công bố của Avison Young Việt Nam, đây chính là “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm, buộc thành phố phải đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc để thích ứng với làn sóng đầu tư mới.

Áp lực từ quỹ đất cũ và hạ tầng xuống cấp

Hiện TP.HCM có 20 KCN/KCX đang hoạt động, trong đó hơn một nửa đã lấp đầy và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Phần lớn các khu này được phát triển từ nhiều thập kỷ trước, nên hạ tầng kỹ thuật không còn đáp ứng được yêu cầu của các ngành công nghiệp hiện đại.

Trong khi đó, nhu cầu thuê đất từ các doanh nghiệp sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao ngày càng gia tăng, tạo ra sự mất cân đối cung - cầu. Lý do trên khiến việc chuyển đổi mô hình KCN theo hướng xanh, thông minh và bền vững trở thành yêu cầu cấp thiết.

Bất động sản công nghiệp TP.HCM trước áp lực “lột xác”.

TP.HCM đã triển khai lộ trình tái cơ cấu ngành công nghiệp từ hơn 5 năm trước, ưu tiên các lĩnh vực công nghệ cao, ít thâm dụng lao động và đất đai. Giai đoạn 2021-2023, đã có 11 nhà máy dệt may, da giày hết hạn thuê đất được di dời về các tỉnh lân cận. Tuy nhiên, tiến trình này vẫn chưa hoàn tất, đòi hỏi các giải pháp mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Theo ông Vũ Minh Chí - Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN của Avison Young Việt Nam, việc chuyển đổi không đơn thuần là gia hạn thời gian thuê đất, mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện từ quy hoạch, chức năng đến lựa chọn nhà đầu tư.

Trong đó, yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây chỉ cần quỹ đất sạch với thời hạn thuê 25-30 năm, thì hiện nay nhiều doanh nghiệp FDI yêu cầu tối thiểu 35 năm, kèm theo các tiêu chí khắt khe về hạ tầng, năng lượng, logistics và hệ sinh thái công nghiệp.

Điều này đồng nghĩa với việc các KCN truyền thống khó có thể cạnh tranh nếu không được nâng cấp đồng bộ. Những yếu tố từng là lợi thế như giá thuê rẻ hay ưu đãi thuế không còn đủ sức hấp dẫn trong bối cảnh mới.

Cạnh tranh không còn nằm ở giá rẻ

Báo cáo của Avison Young chỉ ra rằng, chiến lược lựa chọn địa điểm đầu tư hiện nay dựa trên nhiều yếu tố tích hợp, trong đó giá thuê hay ưu đãi chỉ đóng vai trò thứ yếu. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến chất lượng nguồn nhân lực, khả năng kết nối chuỗi cung ứng, hạ tầng năng lượng ổn định và tính minh bạch trong thủ tục pháp lý.

Thực tế, nhiều nhà phát triển vẫn sẵn sàng đầu tư vào các “điểm nóng” công nghiệp dù chi phí cao, bởi nơi đó hội tụ đầy đủ hệ sinh thái sản xuất và dịch vụ hỗ trợ. Với lợi thế về lịch sử phát triển công thương, nguồn nhân lực dồi dào và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, TP.HCM vẫn có tiềm năng lớn để thu hút dòng vốn chất lượng cao nếu kịp thời chuyển đổi.

Việc tái cấu trúc các KCN không chỉ là câu chuyện bất động sản mà còn gắn với chiến lược nâng cấp vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Hiện nay, dù đã vượt Trung Quốc trong một số danh mục xuất khẩu điện tử sang Mỹ, Việt Nam vẫn chủ yếu đảm nhận khâu lắp ráp cuối, với tỷ lệ giá trị gia tăng nội địa chỉ khoảng 26,9%, thấp hơn nhiều quốc gia trong khu vực.

Theo Avison Young, nếu nâng cấp hạ tầng KCN theo tiêu chuẩn cao hơn, TP.HCM có thể thu hút các tập đoàn công nghệ lớn như Intel, Samsung Electronics hay Qualcomm mở rộng hoạt động nghiên cứu phát triển (R&D) và thiết kế tại Việt Nam, thay vì chỉ sản xuất.

Đồng thời, làn sóng dịch chuyển của các nhà sản xuất thiết bị gốc (OEM) như Foxconn, Luxshare hay Goertek cũng đang tạo cơ hội để doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng, từng bước nâng cao năng lực sản xuất.

TP.HCM hiện có khoảng 10 dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai, nhưng mới chỉ có 3 dự án đi vào vận hành. Điều này cho thấy dư địa lớn trong việc phát triển hạ tầng số – yếu tố then chốt của nền kinh tế hiện đại.

Theo Avison Young, cơ hội “tái định nghĩa năng lực” đang tập trung ở 5 KCN/KCX đang trong quá trình chuyển đổi. Nếu nắm bắt đúng xu hướng và triển khai kịp thời, TP.HCM không chỉ giải quyết bài toán hiện tại mà còn có thể trở thành trung tâm sản xuất công nghệ cao, xanh và bền vững của khu vực.

Trước thực trạng cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc chuyển đổi mô hình KCN không còn là lựa chọn, mà là điều kiện bắt buộc để TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung bứt phá khỏi mô hình gia công truyền thống, tiến lên những nấc thang giá trị cao hơn trong nền kinh tế toàn cầu.