Condotel mắc kẹt giữa nguồn cung tồn kho và niềm tin suy giảm

Sau những cam kết lợi nhuận đổ vỡ, vướng mắc pháp lý và thời gian dài thanh khoản suy kiệt, condotel vẫn chưa tìm được đường trở lại. Dù hành lang pháp lý đang dần hoàn thiện, nhà đầu tư chỉ xuống tiền khi nhìn thấy khả năng vận hành và dòng tiền thực tế.

Rao bán cả năm vẫn không tìm được người mua

Đầu năm 2019, ông Trần Minh Lâm, một nhà đầu tư tại Hà Nội, chi gần 7,2 tỷ đồng mua hai căn condotel tại khu vực Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Thời điểm đó, bất động sản nghỉ dưỡng đang ở giai đoạn phát triển nóng, được quảng bá vừa là tài sản ven biển, vừa có thể mang lại nguồn thu đều đặn.

Tin vào mức lợi nhuận cam kết 11–12% mỗi năm, ông Lâm vay ngân hàng tới 90% giá trị tài sản. Bài toán ban đầu khá hấp dẫn: tiền cho thuê đủ bù lãi vay, còn tài sản có thể tăng giá sau vài năm.

Tuy nhiên, kế hoạch nhanh chóng đảo chiều khi dịch COVID-19 khiến du lịch đình trệ. Chủ đầu tư dừng chi trả lợi nhuận với lý do bất khả kháng, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngân hàng của khách hàng vẫn tiếp tục.

Ngay cả khi hoạt động du lịch phục hồi, công suất khai thác hai căn condotel của ông Lâm chỉ dao động khoảng 30–50%. Khoản thu này không đủ trang trải lãi vay, phí bảo trì, quản lý và marketing. Đến tháng 8/2025, ông phải bán một căn và chấp nhận lỗ gần 800 triệu đồng.

Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ở mức lớn, nhưng sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường chưa phục hồi rõ rệt.

Căn còn lại được rao bán gần một năm nhưng vẫn chưa tìm thấy người mua phù hợp. Những người quan tâm chủ yếu trả giá thấp rồi rút lui. Nếu tiếp tục giữ, ông Lâm phải gánh thêm lãi vay và chi phí vận hành; nhưng nếu bán ở mức giá hiện tại, khoản thua lỗ có thể còn lớn hơn.

Trường hợp này phản ánh tình trạng chung của không ít nhà đầu tư condotel. Khi thị trường thuận lợi, sản phẩm được mua khá dễ nhờ chính sách thanh toán kéo dài, hỗ trợ tín dụng và cam kết lợi nhuận cao. Nhưng khi cần thoát hàng, người sở hữu mới nhận ra thị trường thứ cấp rất mỏng.

Condotel không giống căn hộ để ở, bởi nhu cầu sử dụng phụ thuộc chủ yếu vào hoạt động du lịch và hiệu quả vận hành của dự án. Người mua sau không chỉ quan tâm vị trí, diện tích hay giá bán mà còn phải xem xét công suất phòng, doanh thu, chi phí quản lý, thời hạn sử dụng đất và năng lực của đơn vị khai thác.

Chỉ cần một trong những yếu tố này thiếu minh bạch, thanh khoản lập tức suy giảm. Đây là nguyên nhân nhiều chủ sở hữu phải rao bán kéo dài hoặc chấp nhận mức giá thấp hơn đáng kể so với số tiền đã bỏ ra.

Số liệu thị trường tháng 7/2026 cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có chuyển biến rõ rệt. Phân khúc nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận 32 dự án với 3.526 căn chào bán, gần như không thay đổi so với tháng trước.

Miền Trung chiếm 69% nguồn cung, miền Nam chiếm 25%, còn miền Bắc khoảng 6%. Đáng chú ý, toàn bộ sản phẩm được đưa ra thị trường đều là hàng tồn kho thuộc các dự án cũ, không xuất hiện nguồn cung mới.

Condotel còn trầm lắng hơn. Thị trường có khoảng 5.051 căn thuộc 50 dự án đang mở bán, nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 2%, tương đương 105 căn. Miền Trung tiếp tục dẫn đầu với 67% nguồn cung, tiếp đến là miền Nam 22% và miền Bắc 11%.

Tỷ lệ hấp thụ thấp cho thấy vấn đề của condotel hiện nay không nằm ở việc thiếu sản phẩm. Thị trường đang thiếu những dự án đủ sức thuyết phục người mua về pháp lý, tiến độ, năng lực vận hành và hiệu quả đầu tư.

Phần lớn nguồn cung đang chào bán là sản phẩm thuộc các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. Vì vậy, nhà đầu tư có nhiều dữ liệu hơn để đánh giá những gì chủ đầu tư từng cam kết và kết quả thực tế. Các thông điệp quảng cáo về lợi nhuận cao không còn dễ tạo ra quyết định xuống tiền như trước.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, tâm lý thận trọng vẫn bao trùm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Sau những đổ vỡ trong giai đoạn trước, nhà đầu tư mới có xu hướng thu hẹp khẩu vị rủi ro, trong khi lãi suất và chính sách tín dụng vẫn tạo áp lực lên dòng tiền.

Giao dịch hiện tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá dưới 3,5 tỷ đồng mỗi căn, sở hữu vị trí tốt và khả năng khai thác tương đối rõ ràng. Đây là dấu hiệu cho thấy người mua không còn dễ dàng chạy theo quy mô dự án hoặc những con số lợi nhuận được vẽ ra trên hợp đồng.

Pháp lý được tháo gỡ nhưng chưa đủ kéo dòng tiền trở lại

Bức tranh thị trường càng trở nên nặng nề khi nhiều dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn vẫn triển khai chậm hoặc chưa thể tái khởi động.

Tại Hồ Tràm, dự án Novaworld Hồ Tràm có diện tích khoảng 1.000 ha, gồm 10 phân khu với khoảng 12.000 sản phẩm. Dự án được xây dựng và bán hàng từ năm 2019 nhưng dừng triển khai từ năm 2022, đến nay chưa ghi nhận dấu hiệu khởi động trở lại rõ ràng.

Charm Resort Hồ Tràm rộng khoảng 40 ha, gồm ba phân khu, từng mở bán nhà phố, biệt thự và condotel biển từ năm 2020. Hoạt động xây dựng dừng lại từ năm 2023 và dự án vẫn trong tình trạng chậm triển khai.

Tại Phan Thiết, Novaworld Phan Thiết quy mô khoảng 1.000 ha cũng bị gián đoạn từ năm 2022. Dự án Thanh Long Bay rộng hơn 90 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng, được quy hoạch thành 16 phân khu với nhiều dòng sản phẩm nhưng dừng xây dựng và bán hàng từ năm 2021.

Costamigo Phan Thiết từng dự kiến đưa khoảng 700 căn condotel ra thị trường vào tháng 6/2026, song kế hoạch sau đó phải tạm dừng.

Việc nhiều dự án lớn chậm tiến độ tạo ra tác động không chỉ trong phạm vi từng dự án. Khi nhà đầu tư đã chứng kiến sản phẩm mua từ nhiều năm trước chưa thể khai thác hoặc chưa được hoàn thiện đầy đủ, họ sẽ thận trọng với cả những dự án mới trên thị trường.

Theo số liệu Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cung cấp cho HoREA, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường có thêm 35.538 sản phẩm nghỉ dưỡng, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch.

Tính chung cả nước hiện có khoảng 146.438 sản phẩm condotel và bất động sản nghỉ dưỡng tương tự. Phần lớn dự án được đầu tư trong giai đoạn 2007–2020 vẫn gặp khó khăn do quy định pháp luật trước đây chưa đầy đủ hoặc việc áp dụng tại các địa phương còn thiếu thống nhất.

Những thay đổi trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan đã từng bước tạo cơ sở pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Sản phẩm condotel đã được nhận diện rõ hơn về mục đích sử dụng đất, thời hạn sở hữu và điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, việc hoàn thiện quy định chưa đồng nghĩa toàn bộ dự án cũ sẽ được giải quyết ngay. Mỗi dự án có một tình trạng khác nhau về đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, xây dựng và hợp đồng đã ký với khách hàng. Nếu các thủ tục này chưa được xử lý đồng bộ, sản phẩm vẫn khó có thể hoàn thiện pháp lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng condotel cùng các loại bất động sản phục vụ du lịch, lưu trú cần được quy định đầy đủ và thống nhất trong Luật Kinh doanh bất động sản cùng các luật liên quan. Đây là cơ sở để nâng cao hiệu quả quản lý và bảo đảm quyền lợi của khách hàng, nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư.

HoREA cũng đề xuất nghiên cứu cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu được xem xét với điều kiện và giới hạn rõ ràng, chính sách này có thể mở rộng tập khách hàng, bổ sung nguồn cầu cho những địa phương phát triển mạnh về du lịch.

Dù vậy, pháp lý chỉ là bước đầu tiên. Muốn condotel hồi phục, thị trường phải thay đổi cách xây dựng sản phẩm và phương thức bán hàng.

Trong giai đoạn tăng trưởng nóng, nhiều dự án lấy cam kết lợi nhuận cao làm công cụ chính để thu hút khách hàng. Doanh thu tương lai được tính toán trong điều kiện công suất phòng lý tưởng, trong khi chi phí vận hành, khả năng cạnh tranh và biến động của thị trường du lịch chưa được phản ánh đầy đủ.

Khi doanh thu không đạt như dự kiến, chủ đầu tư khó tiếp tục thực hiện cam kết. Người mua vừa mất nguồn thu, vừa phải gánh các khoản vay đã sử dụng để sở hữu sản phẩm. Hệ quả là tranh chấp phát sinh, niềm tin suy giảm và thanh khoản thị trường bị đóng băng.

Vì vậy, condotel trong giai đoạn mới không thể tiếp tục dựa vào những lời hứa lợi nhuận cố định. Nhà đầu tư cần được cung cấp đầy đủ dữ liệu về công suất phòng, giá thuê bình quân, chi phí quản lý, tỷ lệ phân chia doanh thu và kết quả vận hành thực tế.

Năng lực của đơn vị quản lý cũng phải được xem là một phần quan trọng của giá trị dự án. Một công trình có vị trí đẹp nhưng thiếu thương hiệu vận hành, hệ thống dịch vụ và khả năng thu hút khách lưu trú vẫn khó tạo ra dòng tiền bền vững.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Ngữ, Chủ tịch Hội đồng quản trị TTC Phú Quốc, nhìn nhận những vấn đề từng xảy ra với condotel đã tạo tâm lý lo ngại lớn. Do đó, thị trường cần thông tin rõ hơn về các thay đổi chính sách, pháp lý dự án và mô hình sản phẩm mới để từng bước khôi phục niềm tin.

 Dù hành lang pháp lý đang dần hoàn thiện, nhà đầu tư chỉ xuống tiền khi nhìn thấy khả năng vận hành và dòng tiền thực tế. (Ảnh minh họa)

Việt Nam vẫn có nhiều điều kiện để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nhờ đường bờ biển dài, tài nguyên du lịch đa dạng và lượng khách còn dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, tiềm năng du lịch không tự động chuyển thành lợi nhuận cho mọi dự án condotel.

Một dự án chỉ có thể tạo giá trị khi được xây dựng đúng tiến độ, có pháp lý rõ ràng, kết nối hạ tầng thuận lợi và được vận hành hiệu quả. Nếu sản phẩm tiếp tục được bán chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc cam kết lợi nhuận thiếu cơ sở, những rủi ro cũ hoàn toàn có thể lặp lại.

Condotel vì thế chưa hết cơ hội, nhưng thị trường khó quay lại thời kỳ chỉ cần mở bán là có người mua. Dòng tiền sẽ chỉ trở lại với những dự án chứng minh được khả năng khai thác thực tế. Pháp lý rõ ràng là điều kiện cần; tiến độ, năng lực vận hành và dòng tiền bền vững mới là điều kiện đủ để phân khúc này thoát khỏi tình trạng đóng băng.