Nhà ở bình dân thành “trục chính” của thị trường bất động sản

Nghị quyết 21 mở ra kỳ vọng tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp khan hiếm, phân khúc vừa túi tiền đang dần trở thành động lực tăng trưởng mới của toàn thị trường.

Thị trường phục hồi nhưng “điểm nghẽn” vẫn nằm ở cơ cấu nguồn cung

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2022 đến năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã bước vào chu kỳ hồi phục rõ nét. Nguồn cung mới tăng lên, thanh khoản cải thiện và niềm tin của nhà đầu tư dần trở lại. Tuy nhiên, phía sau những tín hiệu tích cực ấy là một thực tế chưa thay đổi nhiều: thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường thì năm 2025 thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng gần 88% so với năm trước. Lượng giao dịch thành công đạt khoảng 88.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ gần 68%, mức cao nhất kể từ sau giai đoạn khó khăn của thị trường.

Nguồn cung mới tăng trở lại nhưng vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp

Bước sang quý I và đầu quý II/2026, đà phục hồi tiếp tục được duy trì khi hàng loạt dự án được tái khởi động. Riêng quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt gần 58%, phản ánh nhu cầu mua nhà vẫn duy trì ở mức khá.

Tuy nhiên, nếu đi sâu vào cơ cấu nguồn cung, một nghịch lý vẫn hiện hữu. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến đầu quý II/2026, cả nước chỉ có 3 dự án nhà ở hoàn thành với 544 căn, trong khi có 28 dự án mới đủ điều kiện mở bán, cung cấp gần 21.000 căn hộ. Mặc dù số lượng dự án mới tăng lên, nhưng phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại thị trường Hà Nội, Savills Việt Nam cho biết giá bán sơ cấp căn hộ đã lên khoảng 75 triệu đồng/m², tăng gần 29% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 59% lượng giao dịch, phân khúc từ 2-4 tỷ đồng chiếm khoảng 40%, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ còn khoảng 1% nguồn cung.

Những con số này cho thấy “nút thắt” lớn nhất của thị trường hiện nay không còn là thiếu dự án mà là thiếu đúng loại sản phẩm mà người dân có khả năng mua. Điều đó lý giải vì sao tại nhiều dự án nhà ở xã hội, số lượng hồ sơ đăng ký luôn cao gấp hàng chục lần nguồn cung. Nhu cầu ở thực chưa bao giờ giảm, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, nhiều năm qua thị trường phát triển theo mô hình “kim tự tháp ngược”, khi doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi phân khúc bình dân và nhà ở thương mại giá phù hợp gần như biến mất. Đây là nguyên nhân khiến thị trường mất cân đối kéo dài, thanh khoản nhiều thời điểm suy giảm dù nhu cầu nhà ở luôn rất lớn.

Nhà ở vừa túi tiền trở thành trung tâm của chu kỳ phát triển mới

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương được nhiều chuyên gia đánh giá là một bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản. Điểm đáng chú ý của Nghị quyết không chỉ nằm ở định hướng sửa đổi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản mà còn ở tư duy phát triển mới: sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai để phục vụ phát triển bền vững, ưu tiên nhu cầu của đại bộ phận người dân thay vì để thị trường phát triển mất cân đối.

Nhiều doanh nghiệp bắt đầu dịch chuyển sang phát triển các dự án có giá phù hợp với nhu cầu thực

Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm là chủ trương nghiên cứu cơ chế xử lý các dự án chậm triển khai, dự án tồn đọng nhằm bổ sung nguồn cung cho thị trường. Nếu được thể chế hóa hiệu quả, đây sẽ là nguồn lực quan trọng để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội trong thời gian tới. Nghị quyết 21 xuất hiện đúng vào thời điểm thị trường đang có sự dịch chuyển mạnh từ nhu cầu đầu tư sang nhu cầu ở thực.

Khảo sát cho thấy, hiện nay khoảng 67% người mua nhà là để ở, gần 30% mua nhằm khai thác cho thuê, trong khi nhóm mua để lướt sóng chỉ còn chiếm khoảng 4%. Điều này phản ánh tâm lý thị trường đã thay đổi căn bản so với giai đoạn sốt nóng trước đây.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong bối cảnh dòng tiền đầu cơ suy giảm, những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ tốt và mức giá phù hợp luôn đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất. Đây là dấu hiệu cho thấy người mua thực đang trở thành lực lượng quyết định thanh khoản của thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhìn nhận, thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển mới, trong đó giá trị sử dụng của bất động sản sẽ được đặt lên trước giá trị đầu cơ. Những doanh nghiệp tập trung phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lợi thế hơn trong chu kỳ tới.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội cho rằng, dù nguồn cung đang tăng nhưng phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu nghiêm trọng. Ngay cả căn hộ hạng C - vốn được xem là phân khúc bình dân - hiện cũng đã có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của nhiều gia đình trẻ.

Những nhận định này cho thấy một thực tế: nhà ở vừa túi tiền không còn là phân khúc hỗ trợ hay sản phẩm mang tính an sinh đơn thuần mà đang trở thành điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển bền vững.

Doanh nghiệp buộc phải thay đổi chiến lược nếu muốn bắt kịp chu kỳ mới

Thực tế thị trường cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì tập trung hoàn toàn vào các dự án cao cấp với biên lợi nhuận lớn, nhiều chủ đầu tư đang nghiên cứu các dòng sản phẩm có diện tích nhỏ hơn, tổng giá trị thấp hơn nhằm mở rộng tệp khách hàng.

Nhiều doanh nghiệp bắt đầu dịch chuyển sang phát triển các dự án có giá phù hợp với nhu cầu thực

Động lực của sự thay đổi này không chỉ đến từ chính sách mà còn từ áp lực thị trường. Trong bối cảnh người mua để ở chiếm tỷ trọng áp đảo, những dự án có giá hợp lý thường đạt tốc độ bán hàng nhanh hơn, giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên, để phát triển nhà ở vừa túi tiền không phải là bài toán dễ giải. Theo HoREA, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành dự án. Bên cạnh đó là hàng loạt chi phí phát sinh từ thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và lãi vay.

Nếu những “điểm nghẽn” này không được tháo gỡ, rất khó để doanh nghiệp đưa ra thị trường các sản phẩm có giá phù hợp. Đó cũng là lý do HoREA nhiều lần kiến nghị cần có cơ chế ưu đãi riêng cho nhà ở thương mại giá phù hợp, tương tự như các chính sách dành cho nhà ở xã hội. Hiệp hội đề xuất rút ngắn quy trình phê duyệt dự án, cải cách thủ tục xác định giá đất, bố trí quỹ đất sạch và mở rộng nguồn vốn tín dụng trung, dài hạn để giảm chi phí đầu vào.

Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cũng cho rằng việc phát triển nhà ở vừa túi tiền chỉ có thể bền vững khi chính sách quy hoạch, đất đai, tín dụng và thuế được thiết kế đồng bộ. Nếu chỉ khuyến khích bằng khẩu hiệu mà không giảm được chi phí đầu vào, doanh nghiệp sẽ khó cân bằng giữa mục tiêu lợi nhuận và khả năng chi trả của người dân.

Có thể nói, sau nhiều năm phát triển thiên về phân khúc cao cấp, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một chu kỳ hoàn toàn mới. Nếu trước đây “đòn bẩy” tăng trưởng đến từ dòng tiền đầu tư thì trong giai đoạn tới, động lực chính sẽ là nhu cầu ở thực của hàng triệu hộ gia đình.

Chính vì vậy, Nghị quyết 21 không chỉ là định hướng hoàn thiện thể chế mà còn tạo nền tảng để tái cấu trúc toàn bộ thị trường theo hướng cân bằng hơn giữa cung và cầu. Khi nhà ở vừa túi tiền trở thành “trục chính” thay vì “phân khúc phụ”, bất động sản sẽ không chỉ là kênh tích lũy tài sản mà còn thực hiện đúng vai trò bảo đảm an sinh và tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế.

Tái cân bằng cơ cấu nguồn cung không chỉ giúp hàng triệu người dân tiến gần hơn tới giấc mơ an cư mà còn tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và ít phụ thuộc vào các chu kỳ đầu cơ như trước.