Trung tâm dữ liệu tạo sức hút mới cho bất động sản công nghiệp, cuộc đua chuyển sang hạ tầng điện và kết nối số

Sự phát triển của trí tuệ nhân tạo (AI) đang thúc đẩy nhu cầu đầu tư trung tâm dữ liệu, mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh không còn chỉ nằm ở vị trí hay giá thuê đất, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng cung cấp điện, kết nối số và bảo đảm tiến độ đưa dự án vào vận hành.

Có đất chưa đủ, nguồn điện và kết nối số trở thành lợi thế cạnh tranh

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định: “AI và trung tâm dữ liệu đang làm thay đổi các yếu tố quyết định giá trị của đất công nghiệp. Nhu cầu ngày càng tập trung vào những địa điểm có khả năng kết hợp nguồn điện ổn định, kết nối số và lộ trình khả thi để đưa dự án vào vận hành.”

Khác với các nhà máy sản xuất thông thường, trung tâm dữ liệu đòi hỏi nguồn điện có công suất lớn, ổn định và khả năng duy trì hoạt động liên tục. Đây cũng là một trong những điều kiện đầu tiên được nhà đầu tư xem xét khi lựa chọn địa điểm triển khai dự án. Savills Việt Nam cho rằng, việc đánh giá nguồn điện không chỉ dừng ở công suất được cam kết cung cấp, mà còn phải xác định khả năng đáp ứng trên thực tế, thời điểm đấu nối, độ ổn định và phương án bổ sung công suất trong tương lai.

Một khu công nghiệp nằm gần đường dây truyền tải điện chưa chắc đã đáp ứng được nhu cầu của trung tâm dữ liệu nếu chưa có phương án đấu nối rõ ràng. Tương tự, cam kết cung cấp điện cũng không đồng nghĩa dự án có thể tiếp cận đủ công suất đúng thời điểm cần thiết.

Bên cạnh nguồn điện, hạ tầng kết nối số đóng vai trò quan trọng trong quá trình vận hành. Khả năng tiếp cận mạng cáp quang, kết nối quốc tế và độ trễ truyền dữ liệu đều ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ mà trung tâm dữ liệu có thể cung cấp cho khách hàng.

Các yếu tố kỹ thuật khác như hệ thống làm mát, thoát nước, nguy cơ ngập lụt hay khả năng tiếp cận để bảo trì thiết bị cũng cần được đánh giá ngay từ giai đoạn lựa chọn địa điểm. Đặc biệt, yêu cầu vận hành liên tục khiến trung tâm dữ liệu cần có mức độ dự phòng và khả năng chống gián đoạn cao hơn so với nhiều loại hình bất động sản công nghiệp khác.

Nhu cầu phát triển trung tâm dữ liệu đang mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Những điều kiện này đang làm thay đổi cách nhà đầu tư tính toán hiệu quả của một dự án. Trước đây, vị trí địa lý, khả năng kết nối giao thông và giá thuê đất thường là những yếu tố quan trọng khi lựa chọn khu công nghiệp. Với trung tâm dữ liệu, chi phí hoàn thiện hạ tầng và thời gian đưa dự án vào vận hành có thể tạo ra sự khác biệt lớn.

Một địa điểm có giá thuê đất thấp chưa chắc mang lại lợi thế kinh tế nếu nhà đầu tư phải bỏ thêm chi phí đáng kể để hoàn thiện hệ thống điện, kết nối số hoặc các công trình kỹ thuật chuyên dụng. Thời gian phê duyệt kéo dài, khó khăn trong mua sắm và lắp đặt thiết bị cũng có thể ảnh hưởng đến tiến độ khai thác dự án.

Đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp, khả năng chuẩn bị sẵn quỹ đất vì vậy chưa đủ để tạo lợi thế cạnh tranh. Những địa điểm có kế hoạch cung cấp điện rõ ràng, hạ tầng kết nối phù hợp và phương án mở rộng công suất khả thi có thể được các nhà đầu tư trung tâm dữ liệu ưu tiên xem xét.

Bất động sản công nghiệp bước vào cuộc cạnh tranh về năng lực vận hành

Sự phát triển của AI cũng đặt ra yêu cầu phân loại rõ hơn nhu cầu của từng nhóm khách thuê trong lĩnh vực công nghệ cao. Trung tâm dữ liệu ưu tiên những địa điểm có nguồn điện ổn định, kết nối số tốt và khả năng duy trì hoạt động liên tục. Trong khi đó, các doanh nghiệp sản xuất bán dẫn, linh kiện điện tử hoặc cơ khí chính xác còn quan tâm đến nguồn lao động kỹ thuật, hệ thống nhà cung cấp và hạ tầng logistics.

Sự khác biệt này đòi hỏi các chủ đầu tư khu công nghiệp xác định rõ nhóm khách thuê mục tiêu trước khi phát triển hạ tầng. Việc chuẩn bị đồng loạt các tiện ích mà không gắn với nhu cầu thực tế có thể khiến chi phí đầu tư gia tăng nhưng chưa chắc cải thiện được khả năng thu hút khách thuê.

Xét theo địa bàn, TP.HCM và Hà Nội có lợi thế về nhu cầu thương mại và hạ tầng số, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển trung tâm dữ liệu. Trong khi đó, Bắc Ninh nổi bật với các cụm doanh nghiệp điện tử, bán dẫn và công nghiệp hỗ trợ. Thái Nguyên cũng là địa phương có thể được xem xét đối với các dự án sản xuất điện tử.

Dù vậy, những lợi thế ở cấp địa phương mới chỉ là cơ sở ban đầu để nhà đầu tư xác định khu vực tiềm năng. Việc lựa chọn địa điểm cụ thể vẫn phải dựa trên khả năng cung cấp điện, kết nối hạ tầng, nguồn nhân lực và tiến độ triển khai thực tế.

Hạ tầng điện và kết nối số ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp.

Đối với các khu công nghiệp muốn thu hút trung tâm dữ liệu, yêu cầu phát triển hạ tầng cần được tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch. Những vấn đề như công suất điện, phương án đấu nối, kết nối viễn thông, hệ thống làm mát và khả năng mở rộng cần được chuẩn bị đồng bộ, thay vì chỉ bổ sung khi đã có khách thuê. Cùng với đó, việc đầu tư hạ tầng phải gắn với nhu cầu và kế hoạch triển khai của khách hàng. Nếu phát triển quá sớm khi chưa có nhu cầu đủ rõ ràng, chủ đầu tư có thể phải gánh thêm chi phí mà chưa tạo ra nguồn thu tương ứng.

Một vấn đề khác là khoảng cách giữa quy mô dự án được công bố và năng lực cung ứng thực tế. Các dự án trung tâm dữ liệu mới được đề xuất hoặc chấp thuận đầu tư chưa thể được xem là nguồn cung đã sẵn sàng khai thác. Để đi vào hoạt động, mỗi dự án còn phải giải quyết hàng loạt yêu cầu về nguồn điện, thủ tục pháp lý, thu xếp vốn, xây dựng và lắp đặt thiết bị. Tiến độ hoàn thành các điều kiện này mới quyết định thời điểm dự án có thể tham gia thị trường.

Theo ông John Campbell, sự khác biệt giữa các khu công nghiệp ngày càng nằm ở khả năng cung cấp hạ tầng đúng tiến độ và duy trì chất lượng vận hành trong suốt thời gian đầu tư của khách thuê. Khi nhu cầu tính toán tiếp tục tăng cùng sự phát triển của AI, các khu công nghiệp có thể đứng trước cơ hội thu hút thêm những dự án sử dụng công nghệ cao và có yêu cầu hạ tầng chuyên biệt. Tuy nhiên, cơ hội này không phân bổ đồng đều cho mọi địa điểm có sẵn quỹ đất.

Khả năng chuyển những cam kết về nguồn điện, kết nối số và tiến độ triển khai thành điều kiện vận hành thực tế sẽ là phép thử đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp. Đây cũng là yếu tố có thể quyết định địa điểm nào thực sự hưởng lợi từ làn sóng phát triển trung tâm dữ liệu tại Việt Nam trong những năm tới.