Từ bệ phóng vĩ mô đến hạ tầng tỷ đô, bất động sản Việt Nam vào chu kỳ tăng trưởng mới

Thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương khép lại năm 2025 trong bối cảnh nhiều biến động từ địa chính trị và sự tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, tổng khối lượng giao dịch toàn khu vực vẫn tăng khoảng 8,7% so với cùng kỳ, cho thấy dòng vốn chưa rời bỏ thị trường mà đang có sự dịch chuyển rõ rệt.

Dòng tiền toàn cầu chuyển hướng về tài sản tạo dòng tiền bền vững

Theo Savills Việt Nam, xu hướng nổi bật của thị trường trong năm qua là sự dịch chuyển rõ rệt của dòng vốn vào các loại hình bất động sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Trong bối cảnh chi phí vốn duy trì ở mức cao và rủi ro vĩ mô chưa hoàn toàn được loại bỏ, nhà đầu tư ưu tiên các tài sản có thể khai thác ngay, thay vì các khoản đầu tư mang tính đầu cơ.

Phân khúc bán lẻ là điểm sáng rõ nét nhất khi ghi nhận tốc độ phục hồi ấn tượng với tổng giá trị giao dịch tăng khoảng 30% theo năm. Động lực chính đến từ sự sôi động tại các thị trường phát triển như Úc và Singapore, nơi tiêu dùng nội địa phục hồi mạnh và hệ thống trung tâm thương mại tiếp tục đóng vai trò trung tâm trong cấu trúc đô thị.

Cùng với đó, bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến đà hồi phục rõ nét trong nửa cuối năm 2025. Khi các doanh nghiệp dần thích nghi với các chính sách thương mại mới, dòng vốn xuyên biên giới bắt đầu quay trở lại phân khúc này. Đặc biệt tại Hàn Quốc, dòng tiền tập trung mạnh vào các hệ sinh thái kho vận hiện đại, phản ánh vai trò ngày càng quan trọng của logistics trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Thị trường bất động sản có sự cải thiện đáng kể

Ở các phân khúc truyền thống như văn phòng, thị trường ghi nhận sự cải thiện đáng kể về lợi suất tại các trung tâm tài chính lớn như Hong Kong, Singapore và Seoul. Dù chưa phục hồi hoàn toàn, nhưng những tín hiệu tích cực cho thấy nhu cầu thuê đang dần ổn định trong bối cảnh doanh nghiệp tái cấu trúc hoạt động và tối ưu chi phí.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở tiếp tục thiết lập những kỷ lục mới về đầu tư. Đây là minh chứng rõ nét cho chiến lược phân bổ vốn ưu tiên các loại hình tài sản gắn liền với nhu cầu thực và xu hướng dài hạn của xã hội đô thị. Khi các yếu tố đầu cơ giảm dần, dòng tiền đang quay trở lại với những giá trị cốt lõi của thị trường.

Tổng hòa các yếu tố này đã tạo ra một nền tảng vững chắc cho khu vực trong năm 2025, đồng thời mở ra cơ hội cho các thị trường mới nổi năng động. Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang từng bước khẳng định vị thế như một điểm đến chiến lược trên bản đồ đầu tư quốc tế.

Nội lực vĩ mô và hạ tầng tạo bệ phóng cho chu kỳ tăng trưởng mới

Trong bức tranh chung của khu vực, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng nhờ sự hội tụ của các yếu tố nền tảng, từ tăng trưởng kinh tế đến dòng vốn đầu tư và hạ tầng phát triển. Kết thúc năm 2025, nền kinh tế duy trì ổn định với mức tăng trưởng GDP đạt khoảng 8,02%, trong khi tổng vốn đầu tư thực hiện tăng khoảng 12,1% so với cùng kỳ.

Niềm tin của nhà đầu tư quốc tế được thể hiện rõ qua dòng vốn FDI đăng ký đạt xấp xỉ 38,4 tỷ USD và vốn giải ngân thực tế đạt khoảng 27,6 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm. Đây không chỉ là chỉ dấu về sức hấp dẫn của thị trường mà còn phản ánh vai trò ngày càng quan trọng của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Cơ cấu dòng vốn cho thấy sự dẫn dắt của các nhà đầu tư châu Á, trong đó Singapore chiếm khoảng 27% tổng vốn, tiếp theo là Trung Quốc, Hong Kong và Nhật Bản. Xu hướng này phản ánh rõ sự dịch chuyển sản xuất và đầu tư về các thị trường có chi phí cạnh tranh và môi trường ổn định hơn.

Đà tăng trưởng tiếp tục được củng cố trong quý I/2025 khi GDP đạt khoảng 7,8% và vốn FDI đăng ký đạt xấp xỉ 15,2 tỷ USD, tăng khoảng 43% so với năm trước. Lĩnh vực công nghiệp chế biến và chế tạo tiếp tục là “thỏi nam châm” thu hút vốn khi chiếm khoảng 69% tổng vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, các chỉ số tiêu dùng nội địa cũng ghi nhận mức tăng trưởng tích cực với tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt khoảng 1,9 triệu tỷ đồng. Ngành du lịch cũng phục hồi mạnh với khoảng 6,8 triệu lượt khách quốc tế, tạo thêm động lực cho các phân khúc bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, hai yếu tố then chốt giúp thị trường duy trì đà phát triển là sự rõ ràng hơn về chính sách và sự cải thiện của dòng vốn đầu tư. Trong giai đoạn tới, hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng nhất, tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.

Thực tế, hạ tầng đang trở thành yếu tố định hình lại diện mạo thị trường. Khoảng 234 dự án quy mô lớn với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 3,4 triệu tỷ đồng đang được triển khai. Các công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, hệ thống metro tại Hà Nội và TP.HCM, cùng hơn 380 km cao tốc Bắc - Nam đã đưa vào khai thác đang mở ra những hành lang phát triển kinh tế hoàn toàn mới.

Những yếu tố này không chỉ thúc đẩy bất động sản công nghiệp hình thành các hệ sinh thái chuỗi cung ứng tích hợp mà còn tạo điều kiện cho sự hình thành các cực tăng trưởng mới tại các khu vực vệ tinh, qua đó tái định hình bản đồ đầu tư trong nước.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam

Trên thị trường thực tế, hoạt động đầu tư cũng trở nên đa dạng và có chọn lọc hơn. Trong quý IV/2025, tại TP.HCM, các giao dịch bất động sản ven biển quy mô lớn với giá trị khoảng 664,5 triệu USD cho thấy tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư đối với tiềm năng du lịch và hạ tầng. Trong khi đó, tại Hà Nội, dòng vốn đang dịch chuyển mạnh về các tài sản bán lẻ và thương mại tại khu vực lõi đô thị với các thương vụ đạt khoảng 138 triệu USD.

Sự tham gia tích cực của các nhà phát triển lớn tại Bình Dương và TP.HCM trong các dự án nhà ở và khu phức hợp cũng phản ánh kỳ vọng rõ nét về chu kỳ mới, nơi các tài sản chất lượng cao và vị trí chiến lược sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Nhìn tổng thể, Việt Nam đang bước vào năm 2026 với một vị thế vững chắc hơn khi các yếu tố từ kinh tế vĩ mô đến hạ tầng đều hội tụ. Sự kết hợp giữa dòng vốn FDI ổn định, chính sách ngày càng minh bạch và hệ thống giao thông liên vùng hoàn thiện đang tạo ra một hệ sinh thái thuận lợi cho hoạt động đầu tư bất động sản.

Thị trường không còn vận hành theo hướng mở rộng đơn thuần mà đang chuyển sang giai đoạn đầu tư chọn lọc, tập trung vào giá trị thực và tính bền vững. Với nền tảng hiện tại, bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, ổn định và dài hạn hơn trong bức tranh chung của khu vực châu Á – Thái Bình Dương.