Vụ khách hàng mua căn hộ Masteri West Heights tố CĐT ép ký phụ lục hợp đồng bất lợi: Khách hàng có thể kiện ra tòa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
Vụ việc khách hàng mua căn hộ Masteri West Heights tố CĐT là Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội đã vi phạm hợp đồng khi tự ý thay đổi nội thất, ép ký phụ lục lùi thời gian bàn giao.. Chuyên gia pháp lý cho rằng, người mua nhà hoàn toàn có thể kiện CĐT ra Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Như Thương Trường đã thông tin trong bài viết: Nhiều khách hàng mua căn hộ Masteri West Heights tố CĐT ép ký phụ lục hợp đồng bất lợi Để rộng đường dư luận, phóng viên có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty TNHH TGS, Đoàn luật sư TP Hà Nội.
Phóng viên: Email thông báo có được coi là một phần hợp đồng hay không? Có được coi là căn cứ pháp lý để cho rằng hai bên đã thỏa thận bàn giao nhà chậm so với hợp đồng đã ký kết hay không?
Luật sư: Theo khoản 1 Điều 119 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự “Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.” Theo đó, giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
Theo quy định tại khoản 10, 11 Điều 4 Luật Giao dịch điện từ 2005 quy định “Phương tiện điện tử là phương tiện hoạt động dựa trên công nghệ điện, điện tử, kỹ thuật số, từ tính, truyền dẫn không dây, quang học, điện từ hoặc công nghệ tương tự”. Có thể thấy việc ký hợp đồng bằng Email không thuộc trường hợp bị cấm và hình thức này được xem là giao kết hợp đồng bằng phương thức điện tử.
Như vậy, hợp đồng được giao kết qua Email vẫn được xem là hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực nếu hai bên có thỏa thuận về việc kí kết hợp đồng qua Email là có hiệu lực và đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư T.P Hà Nội).
Phóng viên: Việc chủ đầu tư chỉ thông báo 1 chiều qua email như vậy thì có đủ điều kiện để hợp đồng, phụ lục hay sửa đổi hợp đồng có hiệu lực hay không?
Luật sư: Như đã phân tích, hợp đồng được giao kết qua Email vẫn được xem là hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực nếu hai bên có thỏa thuận về việc kí kết hợp đồng qua Email là có hiệu lực và đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, việc chủ đầu tư chỉ thông báo 1 chiều qua Email như vậy chưa đủ điều kiện để hợp đồng, phụ lục hay sửa đổi hợp đồng có hiệu lực pháp luật bởi hai bên không có thỏa thuận về việc kí kết hợp đồng qua Email khi xác lập giao dịch từ đầu.
Hơn nữa việc giao kết qua Email của chủ đầu tư không đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự năm 2015, cụ thể bên mua không hoàn toàn tự nguyện thực hiện thỏa thuận bàn giao nhà đó mà là chủ đầu tư đơn phương yêu cầu bên mua phải chấp thuận Thông báo ngày 6/6/2023 về việc thay đổi thời hạn bàn giao nhà và coi đó là một phần của Hợp đồng được ký giữa đôi bên.
Nhiều khách hàng mua nhà tại dự án Masteri West Hights bức xúc về việc chủ đầu tư là Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội đề nghị ký phục lục hợp đồng với những điều khoản không có lợi.
Phóng viên: Khi người mua nhà thanh toán 95% giá trị hợp đồng thì quyền sở hữu của họ đã được pháp luật bảo hộ chưa?
Luật sư: Tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, theo đó “Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”. Như vậy, về nguyên tắc việc thanh toán tiền mua nhà, công trình xây dựng do các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng tự thỏa thuận với nhau.
Tuy nhiên, trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc thanh toán thì bên bán nhà, công trình xây dựng chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Do bên mua chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng nên bên mua chưa đủ cơ sở được xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà. Tuy nhiên theo hợp đồng thì bên bán có nghĩa vụ hoàn thiện hồ sơ để bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bên mua sẽ thanh toán khi nhận được Giấy chứng nhận nên trong trường hợp nghĩa vụ thanh toán của bên mua bị cản trở do bên bán không bàn giao hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận thì bên mua có quyền thỏa thuận với bên bán hoặc khởi kiện tại tòa án để yêu cầu bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Phóng viên: Khi bên chủ đầu tư có hành vi vi phạm hợp đồng, người mua nhà có quyền yêu cầu phạt vi phạm theo quy định trong hợp đồng đã ký không?
Luật sư: Theo quy định tại Điều 300 Luật Thương mại năm 2005, phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thỏa thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Do vậy trong trường hợp bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng thỏa mãn điều kiện phạt vi phạm và các bên có thỏa thuận về việc phạt vi phạm thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ chịu phạt theo quy định của pháp luật và hợp đồng giao kết giữa hai bên.
Đơn kêu cứu của chị Trịnh Phương Thảo.
Phóng viên: Nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này và bên mua không thống nhất được với chủ đầu tư thì khách hàng có quyền khởi kiện ra tòa không?
Luật sư: Theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: "Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình"
Đối với trường hợp trên, bên mua vẫn thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng và thời điểm phát sinh nghĩa vụ thanh toán lần 02 là thời điểm bên bán bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, nghĩa vụ thanh toán của của bên mua phụ thuộc vào thời điểm bên bán bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc bên bán không thực hiện nghĩa vụ này sẽ gây ảnh hưởng tới quyền lợi của bên mua theo hợp đồng.
Do vậy khi bên bán không thực hiện nghĩa vụ sẽ gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua nên bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thương trường sẽ tiếp tục thông tin./.
Theo Tạp chí Thương Trường
