Đồng Nai muốn tăng nhà ở xã hội cho thuê, 30 dự án được yêu cầu rà soát

Thay vì tập trung phần lớn nguồn cung nhà ở xã hội để bán, TP Đồng Nai đang yêu cầu các chủ đầu tư rà soát 30 dự án theo hướng tăng số căn cho thuê, cho thuê mua. Khu vực quanh sân bay Long Thành, các khu công nghiệp, đô thị động lực và những nơi phát triển theo mô hình TOD được xác định là địa bàn cần ưu tiên.

30 dự án phải tính lại cơ cấu bán - thuê

Sở Xây dựng TP Đồng Nai vừa yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên địa bàn rà soát lại mục tiêu, quy mô, số lượng căn hộ và loại hình khai thác, theo hướng nghiên cứu tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua và giảm số lượng căn để bán.

Yêu cầu này được đưa ra nhằm triển khai Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 của Chính phủ về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026-2030, đồng thời thực hiện chỉ đạo của UBND Thành phố tại Văn bản số 11440/UBND-KTN ngày 16/10/2026.

Trong đó, phạm vi rà soát không chỉ tập trung tại những khu vực có nhu cầu nhà ở hiện hữu. Sở Xây dựng yêu cầu chú trọng cả các đô thị dự kiến hình thành, khu vực tập trung khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu vực xung quanh Cảng hàng không quốc tế Long Thành, các vùng động lực và hành lang kinh tế quan trọng.

Nhà ở xã hội của Công ty Cổ phần Chương Dương HomeLand.

Theo Công văn số 8285/SXD-QLN&TTBĐS, các chủ đầu tư được yêu cầu chủ động xác định tỷ lệ, số lượng căn hộ cho thuê, cho thuê mua phù hợp nhu cầu tại khu vực triển khai dự án. Kết quả rà soát phải gửi về Sở Xây dựng trước ngày 5/11/2026 để tổng hợp.

Danh sách đi kèm có 30 dự án nhà ở xã hội của nhiều chủ đầu tư, phân bố tại các khu đô thị, khu dân cư và khu công nghiệp trên địa bàn. Trong đó, phường Long Hưng có nhiều dự án thuộc diện rà soát, gồm nhà ở xã hội của Công ty Cổ phần Chương Dương HomeLand; chung cư nhà ở xã hội thuộc dự án Đồng Nai Waterfront; dự án của Donacoop; chung cư nhà ở xã hội thuộc Aqua Riverside City và Aqua Waterfront City.

Tại phường Phước Tân có dự án nhà ở xã hội do Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng An Hưng Phát làm chủ đầu tư và khu nhà ở xã hội ChC1, ChC2 của Công ty Cổ phần Him Lam.

Khu vực Nhơn Trạch có nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Phú Hội cùng hai dự án nhà ở công nhân của IDICO-URBIZ. Tại Trảng Bom cũng có nhiều dự án gắn với khu dân cư, Khu công nghiệp Bàu Xéo và nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động.

Dữ liệu được Sở Xây dựng công bố trước đó cũng cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội của Đồng Nai đang trải rộng trên nhiều khu vực. Chẳng hạn, chung cư nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Phú Hội tại Nhơn Trạch có quy mô 1.104 căn; dự án nhà ở xã hội tại Hố Nai khoảng 2.000 căn; dự án tại Tam Hiệp 520 căn; khu chung cư nhà ở xã hội trên khu đất 2,1ha tại Phước An có 1.547 căn.

Không chỉ nằm trên kế hoạch, một lượng đáng kể nhà ở xã hội đã bước vào giai đoạn xây dựng. Theo kịch bản tăng trưởng ngành xây dựng được Sở Xây dựng TP Đồng Nai công bố, Thành phố có 21 dự án nhà ở xã hội đang thi công với quy mô 13.051 căn. Riêng năm 2026 có 11 dự án được khởi công mới với 8.959 căn.

Trong những tháng cuối năm, địa phương dự kiến tiếp tục khởi công 4 dự án với tổng cộng 4.402 căn, gồm dự án của Donacoop tại Long Hưng 2.802 căn, Him Lam tại Phước Tân 700 căn, IDICO-URBIZ tại Nhơn Trạch 820 căn và dự án nhà ở công nhân tại Trảng Bom 80 căn.

Những con số này cho thấy nguồn cung đang được đẩy lên khá nhanh. Nhưng khi quy mô dự án tăng, câu hỏi tiếp theo là cơ cấu sản phẩm có thực sự phù hợp với khả năng tài chính của nhóm người có nhu cầu nhà ở hay không.

Thực tế, mua một căn nhà xã hội vẫn đòi hỏi người dân phải có khoản vốn ban đầu và khả năng duy trì nghĩa vụ tài chính dài hạn. Một dự án nhà ở xã hội tại Hố Nai được Sở Xây dựng công bố trong tháng 6/2026 có 1.382 căn để bán, diện tích từ 39,6-75,8m². Giá bán bình quân khoảng 25,605 triệu đồng/m², chưa gồm kinh phí bảo trì, phí quản lý và vận hành chung cư.

Với nhóm lao động chưa tích lũy đủ tài chính để sở hữu nhà, tăng nguồn cung cho thuê vì vậy mở thêm một lựa chọn tiếp cận chỗ ở mà không buộc người dân phải lập tức gánh khoản tài chính lớn để sở hữu bất động sản.

Nhà ở cho thuê hướng về sân bay Long Thành, khu công nghiệp

Việc Đồng Nai ưu tiên nhà ở cho thuê tại khu vực sân bay Long Thành, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và các vùng động lực phản ánh đặc điểm của nhu cầu nhà ở tại địa phương.

Sự phát triển của các trung tâm công nghiệp, logistics và hạ tầng giao thông kéo theo một lực lượng lao động lớn. Trong nhóm này, không phải tất cả đều có nhu cầu hoặc khả năng mua nhà ngay tại nơi làm việc. Nhà ở cho thuê vì vậy có thể đáp ứng nhóm lao động cần nơi ở ổn định nhưng chưa có nhu cầu sở hữu dài hạn, đồng thời tăng tính linh hoạt khi nơi làm việc thay đổi.

Theo Nghị quyết 303/NQ-CP, Chính phủ xác định phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là nhiệm vụ quan trọng trong giai đoạn 2026-2030. Nghị quyết được ban hành ngày 30/9/2026 và giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương.

Nhà ở cho thuê hướng về sân bay Long Thành, khu công nghiệp.

Đối với Đồng Nai, theo chỉ tiêu được giao, địa phương phải phát triển 60.054 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030. Trong đó, 56.554 căn thuộc nhóm để bán và cho thuê mua, còn 3.500 căn dành cho thuê. Nguồn cung nhà cho thuê được bố trí từ năm 2028 với 1.000 căn, năm 2029 thêm 1.000 căn và năm 2030 là 1.500 căn.

Như vậy, nhà ở cho thuê hiện vẫn chiếm tỷ trọng khá nhỏ trong tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội của Đồng Nai. Chính việc yêu cầu 30 dự án rà soát lại cơ cấu sản phẩm có thể mở đường để địa phương tăng nguồn cung loại hình này tại những khu vực có nhu cầu thực cao.

Định hướng đó cũng đang được thể hiện trong chính sách nhà ở của Thành phố. Trong các giải pháp phát triển kinh tế - xã hội 6 tháng cuối năm 2026, TP Đồng Nai yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội, đồng thời triển khai kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030 nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người lao động, người thu nhập thấp và bảo đảm an sinh xã hội.

Sở Xây dựng cũng đang xây dựng cơ chế liên quan trực tiếp tới loại hình này. Tháng 9/2026, cơ quan này lấy ý kiến hồ sơ dự thảo nghị quyết về chính sách, cơ chế ưu đãi để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà tái định cư, nhà lưu trú và nhà ở cho thuê trên địa bàn.

Đặt trong bối cảnh đó, yêu cầu rà soát 30 dự án lần này không đơn thuần là điều chỉnh một vài chỉ tiêu căn hộ. Điểm đáng chú ý hơn là cách tiếp cận đối với nhà ở xã hội đang thay đổi: từ mục tiêu tăng số căn để sở hữu sang bổ sung một thị trường nhà ở cho thuê có quy mô lớn hơn.

Đặc biệt, khu vực xung quanh sân bay Long Thành có thể là nơi nhu cầu này thể hiện rõ trong những năm tới. Khi sân bay cùng mạng lưới giao thông kết nối được đưa vào khai thác, nhu cầu lao động trong các lĩnh vực hàng không, logistics, thương mại, dịch vụ và công nghiệp phụ trợ sẽ gia tăng. Một bộ phận trong số đó cần chỗ ở gần nơi làm việc nhưng chưa nhất thiết có nhu cầu mua nhà.

Tương tự, tại Nhơn Trạch, Trảng Bom hay các địa bàn tập trung khu công nghiệp, việc bố trí nguồn nhà ở cho thuê gần nơi làm việc có thể giúp giảm quãng đường di chuyển, hạn chế áp lực giao thông và tạo điều kiện ổn định chỗ ở cho người lao động.

Vấn đề còn lại là tỷ lệ giữa bán - thuê mua - cho thuê tại từng dự án phải được xác định dựa trên nhu cầu thực tế. Nếu áp dụng một tỷ lệ giống nhau cho mọi khu vực, nguồn cung có thể không gặp đúng nhu cầu. Một dự án nằm cạnh khu công nghiệp với lượng lao động dịch chuyển lớn sẽ có đặc điểm khác dự án nằm trong khu đô thị đã hình thành cộng đồng dân cư ổn định.

Việc Sở Xây dựng yêu cầu từng chủ đầu tư tự rà soát nhu cầu tại khu vực triển khai dự án trước khi đề xuất tỷ lệ cho thuê vì vậy là bước quan trọng để phân bổ lại nguồn cung. Trong bối cảnh Đồng Nai phải hoàn thành hơn 60.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, thách thức không chỉ là xây đủ số lượng.

Bài toán lớn hơn là 60.000 căn đó được phân bổ như thế nào giữa bán, thuê mua và cho thuê, được xây ở đâu và có thực sự phù hợp với khả năng chi trả, đặc điểm việc làm của người có nhu cầu hay không.

Việc 30 dự án được yêu cầu tính lại cơ cấu sản phẩm cho thấy Đồng Nai đang bắt đầu giải bài toán này từ phía nguồn cung. Nếu tỷ trọng nhà ở cho thuê được nâng lên tại sân bay Long Thành, các khu công nghiệp và đô thị động lực, nhà ở xã hội có thể tiến gần hơn tới mục tiêu đáp ứng chỗ ở thực tế thay vì chỉ chạy theo số lượng căn hoàn thành.