Luật Đất đai sửa đổi sẽ tháo gỡ "điểm nghẽn" thị trường bất động sản?

Năm 2024, thị trường bất động sản ở nhiều địa phương trên cả nước với nhiều áp lực, nhất là “gánh nặng” về tồn kho. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua sẽ giúp nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất, theo giới chuyên gia.

Thị trường bất động sản đối diện nhiều khó khăn

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà chung cư trong quý 4/2023 đã vào khoảng 88,42% so với quý 3 trước đó. Trong khi đó, lượng tồn kho thuộc phân khúc đất nền đã đến 3 con số, vào khoảng 115,66% so với quý 3 của năm 2023. Đối với lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ thời điểm cuối năm 2023 cũng được thống kê vào khoảng 78,93% so với quý trước đó.

“Gánh nặng” tồn kho bất động sản (BĐS) là nguyên nhân trực tiếp khiến năm 2023 giá nhà đất giảm mạnh. Theo ông Sinh, số liệu khảo sát giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ tại các địa phương có xu hướng giảm đều theo quý và giảm từ 10 - 14% so với năm 2022. Riêng giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM có xu hướng giảm giá thuê 9 - 22% so với quý trước. Đáng chú ý, giá bán và lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục giảm và hạn chế về giao dịch.

Thời gian qua, doanh nghiệp (DN) lĩnh vực BĐS gặp nhiều khó khăn. Ngoài khó khăn về tồn kho, các DN còn gặp vướng mắc về pháp lý dự án. Cụ thể, việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bên cạnh đó, có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên. Không chỉ vấn đề pháp lý, cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án BĐS.

Về vấn đề này, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra các vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; vướng mắc về xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án. Khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu DN và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự. Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu DN vào các tháng cuối năm...

“Gánh nặng” tồn kho BĐS là nguyên nhân trực tiếp khiến năm 2023 giá nhà đất giảm mạnh.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, thị trường BĐS năm 2023 đã phải đối diện với thời điểm khó khăn bậc nhất trong nhiều năm trở lại đây. 6 tháng đầu năm 2023, tại TPHCM, hoạt động kinh doanh BĐS lần đầu tăng trưởng âm (-11,58%). Tổng kết cả năm 2023 thị trường BĐS TPHCM tăng trưởng âm (-6,38%). Từ thực tế này, ông Châu kiến nghị cần có các cơ chế, chính sách để tháo gỡ, kịp thời giúp cho thị trường BĐS phục hồi kể từ năm 2024.

Luật Đất đai sửa đổi sẽ tháo gỡ "điểm nghẽn" thị trường bất động sản?

Dù vẫn đang đối mặt nhiều thách thức, nhưng các chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua sẽ giúp nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất, theo giới chuyên gia. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 18/1, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng khi Luật Đất đai được thông qua, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu hoan nghênh Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai để "thể chế hóa" Nghị quyết số 18 ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Ông Châu điểm ra Luật Đất đai sửa đổi có nhiều điểm nhấn nổi bật như cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Từ đó, đất nông nghiệp được tạo điều kiện sử dụng hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa, phát triển các khu dân cư nông thôn.

Hiệp hội hoan nghênh Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường.

Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập, hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng.

Điều này đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ. Nhà đầu tư cũng biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, được giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng đầu nậu núp bóng sau lưng chủ đất gây khó dễ cho nhà đầu tư.

Ông Châu cho rằng Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh (không bao gồm dự án nhà ở thương mại) như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Thứ nhất, giá đất sẽ tăng một cách bền vững bởi Luật Đất đai sửa đổi thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, theo luật này, khung giá đất sẽ được bỏ. Điều đó sẽ nâng nền giá đất lên ở mức sát với thị trường, đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi.

Ngoài ra, Luật có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Tất cả những quy định này sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại.. từ đó gia tăng giá bất động sản nói chung.

Thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng thì hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi, xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của người dân, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp…

Theo ông Tuấn, trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, vì nếu hiện tại thanh khoản của họ chậm lại thì sang năm sau sẽ không thu hồi được nhiều vốn. Nếu đợi đến 2025, khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được.

Ông Tuấn nêu nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi từ Luật Đất đai (sửa đổi). Các doanh nghiệp có cơ chế tốt hơn, quy định rõ ràng, cụ thể hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án.

Người dân trong diện giải tỏa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn. Các đối tượng tiếp cận đất đai được mở rộng với nhiều cơ hội linh hoạt hơn và cơ chế giá hợp lý hơn, những trường hợp nào thu hồi đất được quy định rất rõ ràng trong Luật Đất đai, quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Theo Tạp chí Thương Trường

https://thuongtruong.com.vn/news/luat-dat-dai-sua-doi-se-thao-go-diem-nghen-thi-truong-bat-dong-san-114994.html