Doanh nghiệp bất động sản lo chi phí đất đai tăng mạnh vì hệ số K

Cơ chế lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được kỳ vọng giúp đơn giản hóa quy trình xác định nghĩa vụ tài chính, giảm thời gian và thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nếu thiếu tiêu chí rõ ràng về phương pháp tính, dữ liệu đầu vào và chu kỳ điều chỉnh, điểm nghẽn định giá đất có thể chuyển sang khâu xây dựng hệ số K, đồng thời làm gia tăng đáng kể chi phí của doanh nghiệp và người dân.

Đơn giản hóa định giá nhưng cần kiểm soát cách tính hệ số K

Theo định hướng tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay cho việc xác định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất, từng dự án.

Cách tiếp cận này được kỳ vọng khắc phục những bất cập của quy trình định giá đất hiện nay, vốn thường kéo dài do phải thực hiện nhiều bước xác định giá, thẩm định và phê duyệt. Khi có bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh, việc tính toán nghĩa vụ tài chính có thể được chuẩn hóa hơn, giảm sự phụ thuộc vào quy trình định giá riêng lẻ.

Tuy nhiên, theo VARS, hiệu quả của cơ chế mới không chỉ nằm ở việc thay đổi công thức tính mà phụ thuộc trực tiếp vào cách xây dựng hệ số K. Nếu chưa quy định cụ thể căn cứ xác định, phương pháp tính toán, chu kỳ rà soát, thẩm quyền và trách nhiệm kiểm định, những vướng mắc hiện tại có thể chưa được giải quyết triệt để.

Đơn giản hóa định giá nhưng cần kiểm soát cách tính hệ số K.

Thay vì tập trung ở khâu xác định giá đất cụ thể như trước, điểm nghẽn có nguy cơ chuyển sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi đó, thủ tục có thể được rút ngắn nhưng tính minh bạch, khả năng dự báo nghĩa vụ tài chính và mức độ ổn định của chi phí đất đai vẫn là những vấn đề cần được kiểm soát.

Thực tế khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tại 22 địa phương đã công bố hệ số K năm 2026 cho thấy cách áp dụng hiện chưa đồng nhất.

Khoảng một phần ba số địa phương được khảo sát sử dụng chung hệ số bằng 1 cho tất cả khu vực. Những địa phương còn lại phân chia hệ số theo quy hoạch và một số yếu tố khác. Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể lên tới 1,45, trong khi tại TP Hồ Chí Minh là 1,7.

Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm tác động từ biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác. Vì vậy, hệ số K cuối cùng có thể tiếp tục thay đổi tùy theo phương pháp tính toán và điều kiện áp dụng.

VARS nhìn nhận sự khác biệt giữa các địa phương có thể xuất phát từ đặc điểm riêng của từng thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu thiếu bộ tiêu chí thống nhất và công khai, việc xác định hệ số K có nguy cơ phụ thuộc nhiều vào quyết định hành chính.

Điều này khiến doanh nghiệp khó chủ động dự toán chi phí đầu tư, trong khi người dân cũng khó xác định trước khoản tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất.

Vấn đề đặt ra là hệ số K cần được xây dựng trên cơ sở dữ liệu nào, mức độ cập nhật ra sao và cơ quan nào chịu trách nhiệm kiểm định tính phù hợp của kết quả. Nếu những nội dung này chưa được làm rõ, cơ chế mới khó bảo đảm tính nhất quán trong thực thi.

Tiền sử dụng đất có thể tăng 2-2,6 lần

Một trong những tác động được VARS đặc biệt lưu ý là khả năng gia tăng nghĩa vụ tài chính về đất đai khi áp dụng công thức lấy bảng giá đất nhân với hệ số K. Theo ước tính của hội, tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng gấp 2-2,6 lần so với cách tính trước đây nếu áp dụng phương pháp này. Mức tăng được cảnh báo có thể làm thay đổi đáng kể phương án tài chính, nhất là đối với những dự án có quy mô sử dụng đất lớn.

Chi phí đất đai vốn là một cấu phần quan trọng trong tổng mức đầu tư bất động sản. Khi khoản chi phí này tăng mạnh, doanh nghiệp phải tính toán lại dòng tiền, phương án huy động vốn và hiệu quả kinh doanh. Những dự án có chi phí đất đai vượt xa dự toán ban đầu có thể đối mặt với áp lực điều chỉnh kế hoạch triển khai, tiến độ đầu tư và phương án đưa sản phẩm ra thị trường.

Tác động cũng không chỉ giới hạn ở doanh nghiệp. Với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn thiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính tăng có thể tạo thêm áp lực về khả năng chi trả.

Một trong những tác động được VARS đặc biệt lưu ý là khả năng gia tăng nghĩa vụ tài chính về đất đai khi áp dụng công thức lấy bảng giá đất nhân với hệ số K.

Do đó, VARS cho rằng việc hoàn thiện cơ chế xác định hệ số K cần được thực hiện đồng bộ với các quy định về chuyển tiếp, bồi thường và phương pháp định giá đất. Mục tiêu đơn giản hóa thủ tục cần đi cùng yêu cầu kiểm soát tác động tài chính, tránh tạo ra những biến động đột ngột đối với người dân và doanh nghiệp.

Để hạn chế rủi ro, VARS kiến nghị xác lập rõ nguyên tắc xây dựng hệ số K ngay trong quy định pháp luật. Theo đó, hệ số này cần được định nghĩa là tỷ lệ giữa giá đất trên thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng, xác định trên cơ sở dữ liệu giao dịch, kết quả đấu giá và những nguồn thông tin có thể kiểm chứng.

Hội cũng đề xuất bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát, công khai hằng năm. Trong đó, cần nghiên cứu ngưỡng biến động 20% để kích hoạt việc xem xét điều chỉnh. Căn cứ và phương pháp tính toán phải được công bố để người dân, doanh nghiệp có thể theo dõi, giám sát.

Đối với những thay đổi làm tăng nghĩa vụ tài chính, VARS đề xuất cần thông báo trước tối thiểu 6 tháng, tạo khoảng thời gian để các chủ thể liên quan chủ động chuẩn bị nguồn lực và điều chỉnh kế hoạch.

Một nội dung khác là xây dựng cơ chế chuyển tiếp phù hợp với hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước thời điểm chính sách mới có hiệu lực. VARS đề xuất nghiên cứu lộ trình điều chỉnh nghĩa vụ tài chính hoặc cơ chế cho phép nộp dần có điều kiện, nhằm hạn chế xáo trộn đột ngột về chi phí.

Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, hội kiến nghị mức bồi thường không thấp hơn 100% giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Đây là đề xuất nhằm bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi trong bối cảnh phương pháp xác định giá đất thay đổi.

VARS cho rằng không nên loại bỏ hoàn toàn phương pháp định giá đất cụ thể. Phương pháp này vẫn cần được duy trì đối với các dự án quy mô lớn, dự án lấn biển, dự án sử dụng đất hỗn hợp hoặc những khu vực chưa có đủ dữ liệu giao dịch đáng tin cậy.

Việc lựa chọn phương pháp cần căn cứ vào đặc điểm, tính chất của từng trường hợp thay vì áp dụng cứng nhắc một công thức. Bên cạnh đó, hội đề xuất thiết lập cơ chế thẩm định độc lập, định kỳ công bố các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp giữa bảng giá đất, hệ số K với diễn biến thực tế của thị trường.