Lãi vay mua nhà tăng cao, thị trường đối mặt sức ép thanh khoản

Nhiều khoản vay mua nhà đang đồng loạt chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%/năm, khiến áp lực trả nợ tăng mạnh. Chi phí vốn leo thang không chỉ khiến người mua nhà trì hoãn kế hoạch xuống tiền mà còn kéo thanh khoản thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm.

Hết ưu đãi lãi suất, áp lực trả nợ tăng vọt

Sau giai đoạn được hưởng lãi suất ưu đãi, nhiều khoản vay mua nhà đang đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi với mức 13-15%/năm, thậm chí có trường hợp lên tới 16%/năm. Trong bối cảnh giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, chi phí vốn tăng mạnh khiến không chỉ người mua để ở mà cả các nhà đầu tư cũng buộc phải tính toán lại kế hoạch sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dự định mua căn hộ đầu tiên của anh Nguyễn Đức Minh, kỹ sư công nghệ thông tin tại Hà Nội, đã phải tạm gác lại sau khi hoàn tất các bước tư vấn vay vốn. Gia đình anh dự định mua căn hộ gần 3,2 tỷ đồng tại khu vực Hoàng Mai, trong đó vay ngân hàng khoảng 65% giá trị căn hộ với thời hạn 25 năm.

Theo phương án ban đầu, số tiền phải thanh toán mỗi tháng khoảng 21 triệu đồng, phù hợp với khả năng tài chính của hai vợ chồng. Tuy nhiên, khi xem kỹ hợp đồng tín dụng, anh Minh nhận thấy mức lãi suất ưu đãi 10,8%/năm chỉ được áp dụng trong 12 tháng đầu. Sau thời gian này, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi và có thể lên khoảng 14,5-15%/năm.

Với tổng thu nhập khoảng 35 triệu đồng mỗi tháng, nếu lãi suất tăng theo phương án trên, khoản trả nợ sẽ chiếm phần lớn thu nhập của gia đình. Sau nhiều lần tính toán, anh quyết định tạm hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục tích lũy thêm vốn tự có.

Không chỉ người mua căn nhà đầu tiên, nhiều gia đình có nhu cầu đổi chỗ ở cũng buộc phải thay đổi kế hoạch. Chị Lê Thị Hồng Nhung, nhân viên kế toán tại Hà Nội, từng dự định mua căn hộ khoảng 3,6 tỷ đồng tại Gia Lâm để có không gian rộng hơn cho các con.

Tuy nhiên, sau khi tính toán khoản vay với lãi suất thả nổi khoảng 14-15%/năm, số tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng vượt 31 triệu đồng.

"Gia đình tôi không dám mạo hiểm với khoản chi lớn như vậy. Chúng tôi quyết định tiếp tục ở căn hộ hiện tại thêm vài năm và chỉ quay lại thị trường khi lãi suất giảm xuống mức hợp lý hơn", chị Nhung chia sẻ.

Trong khi đó, nhiều người đã vay vốn mua nhà cũng bắt đầu cảm nhận rõ áp lực khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Anh Phạm Văn Dũng, sống tại Hà Đông (Hà Nội), cho biết cuối năm 2024 anh vay gần 1,7 tỷ đồng trong thời hạn 30 năm để mua căn hộ cho gia đình. Thời điểm đó, ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi 8%/năm nên số tiền phải trả mỗi tháng chỉ khoảng 13 triệu đồng, vẫn nằm trong khả năng cân đối với thu nhập của hai vợ chồng.

Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay được điều chỉnh lên gần 14%/năm khiến số tiền trả ngân hàng tăng thêm hàng triệu đồng mỗi tháng.

"Chi phí sinh hoạt vốn đã tăng, giờ tiền trả ngân hàng cũng tăng mạnh nên gia đình phải cắt giảm nhiều khoản chi. Chúng tôi cũng từng tính chuyển khoản vay sang ngân hàng khác nhưng thủ tục khá phức tạp, chưa kể còn phát sinh phí tất toán trước hạn", anh Dũng cho biết.

Thực tế cho thấy, sau giai đoạn các ngân hàng thu hút khách hàng bằng lãi suất ưu đãi, nhiều khoản vay mua nhà đang bước vào chu kỳ điều chỉnh với chi phí vốn cao hơn đáng kể so với tính toán ban đầu. Điều này không chỉ khiến nhiều người phải tạm dừng kế hoạch mua nhà mà còn tạo thêm áp lực tài chính đối với những hộ gia đình đã sử dụng đòn bẩy tín dụng để sở hữu bất động sản.

Nhiều khoản vay mua nhà đang đồng loạt chuyển sang lãi suất thả nổi 13-15%/năm, khiến áp lực trả nợ tăng mạnh. 

Thanh khoản chịu áp lực vì chi phí vốn tăng

Mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao đang tạo sức ép trực tiếp lên thanh khoản của thị trường bất động sản. Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến dao động từ 12-14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã được điều chỉnh lên 15-16%/năm.

Chi phí vốn tăng nhanh khiến sức mua suy giảm rõ rệt. Khảo sát của DXS - FERI cho thấy tỷ lệ hấp thụ tại cả thị trường phía Bắc và phía Nam chỉ đạt khoảng 25-30%, thấp hơn khoảng 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 35 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Không chỉ quy mô giao dịch thu hẹp, cơ cấu nhu cầu cũng đang thay đổi. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước, người mua hiện ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê nhằm tạo dòng tiền bù đắp chi phí lãi vay.

Ở chiều ngược lại, những sản phẩm mang nặng tính đầu cơ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai, đang gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng. Thanh khoản của nhóm sản phẩm này giảm mạnh khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo đánh giá của VARS IRE, thị trường không rơi vào tình trạng suy giảm đồng loạt mà đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ thi công bảo đảm, hạ tầng đồng bộ, mức giá phù hợp và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì được lượng giao dịch tương đối ổn định.

Ngược lại, các dự án định giá quá cao, triển khai chậm hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ phải đối mặt với áp lực thanh khoản ngày càng lớn khi người mua trở nên thận trọng hơn trong mọi quyết định xuống tiền.

Việc giao dịch chững lại cũng tạo thêm sức ép đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Khi tốc độ bán hàng suy giảm, dòng tiền bị thu hẹp, kéo theo ảnh hưởng tới khả năng triển khai dự án mới cũng như tiến độ xây dựng các dự án hiện hữu.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sở hữu nguồn lực tài chính mạnh sẽ có nhiều dư địa để duy trì tiến độ và áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt hơn, trong khi những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào dòng tiền từ hoạt động bán hàng sẽ đối mặt với áp lực đáng kể.

Đánh giá triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm, DXS - FERI đưa ra ba kịch bản dựa trên diễn biến của mặt bằng lãi suất.

Ở kịch bản kém tích cực, nếu lãi suất cho vay tiếp tục duy trì trong khoảng 13-15%/năm, dù nguồn cung có thể tăng thêm 15-20%, tỷ lệ hấp thụ vẫn khó vượt ngưỡng 20%. Điều này đồng nghĩa thanh khoản nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Trong kịch bản được đánh giá có khả năng xảy ra cao hơn, khi lãi suất dao động khoảng 11-13%/năm, nguồn cung có thể tăng 20-30%, còn tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%. Thị trường khi đó sẽ duy trì trạng thái ổn định hơn nhưng mức độ phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, với dòng tiền tập trung vào các dự án có chất lượng và pháp lý tốt.

Trong khi đó, kịch bản tích cực chỉ có thể hình thành nếu lãi suất giảm xuống khoảng 9-11%/năm. Khi chi phí vốn hạ nhiệt, nguồn cung được dự báo tăng 30-40%, giá bán có thể tăng thêm 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40-50%, tạo nền tảng cho sự phục hồi rõ rệt của thị trường. Tuy nhiên, ngay cả DXS - FERI cũng cho rằng khả năng này khó xuất hiện trong bối cảnh kinh tế hiện nay.

Một điểm đáng chú ý khác là tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể. Báo cáo của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người có nhu cầu mua nhà hoặc đầu tư chỉ sẵn sàng vay vốn khi lãi suất ở mức dưới 9%/năm. Điều này đồng nghĩa với việc khi mặt bằng lãi suất thực tế vẫn phổ biến quanh mức 13-15%/năm, nhu cầu sử dụng vốn vay để tham gia thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Trong bối cảnh đó, việc nguồn cung gia tăng khó có thể tự tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản. Yếu tố mang tính quyết định vẫn là khả năng tiếp cận nguồn tín dụng với chi phí hợp lý.

Chừng nào lãi suất vay mua nhà còn duy trì ở mức cao, sức hấp dẫn của đòn bẩy tài chính sẽ tiếp tục suy giảm, kéo theo thanh khoản khó có thể cải thiện mạnh, dù nhu cầu nhà ở thực trên thị trường vẫn hiện hữu.