Đà Nẵng siết phân lô đất nông nghiệp, chặn “đường vòng” đầu cơ đất nền

Đà Nẵng đang siết mạnh hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, phân lô và xây dựng trên đất nông nghiệp, đặc biệt lưu ý những trường hợp biến động diện tích lớn bất thường. Việc này có thể tác động trực tiếp tới nguồn hàng đất nền tự phát và buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn với những lô đất được quảng bá theo kỳ vọng “lên thổ cư”, đón quy hoạch.

“Đất chờ lên thổ cư” vào tầm ngắm

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn có nhiều thay đổi về quy hoạch, hạ tầng và không gian phát triển sau khi mở rộng địa giới. Trong bối cảnh đó, đất tại các khu vực ven đô, vùng sản xuất nông nghiệp và những địa bàn có thông tin về hạ tầng mới thường trở thành đối tượng được thị trường quan tâm.

Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng giao dịch, nguy cơ sử dụng đất sai mục đích, phân lô tự phát hoặc tạo lập nguồn hàng bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý cũng trở thành vấn đề được chính quyền thành phố lưu ý.

Mới đây, TP Đà Nẵng ban hành Chỉ thị số 14/CT-UBND về tăng cường công tác quản lý đất đai. Trong đó, thành phố yêu cầu các xã, phường, đặc khu kiểm soát nghiêm việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhất là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở; đặc biệt chú ý các trường hợp chuyển đổi diện tích lớn bất thường nhằm trục lợi chính sách.

Trên thị trường bất động sản, đất nông nghiệp thường có mức giá thấp hơn đất ở và vì vậy có thể tạo ra kỳ vọng về biên độ tăng giá nếu được phép chuyển mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, khả năng chuyển mục đích không phải là quyền đương nhiên của người sử dụng đất. Việc chuyển mục đích phải căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện pháp luật và thuộc trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn có nhiều thay đổi về quy hoạch, hạ tầng và không gian phát triển sau khi mở rộng địa giới.

Khoảng cách giữa “có khả năng chuyển đổi theo quy hoạch” và “đã đủ điều kiện chuyển thành đất ở” vì vậy có ý nghĩa rất lớn đối với giá trị một sản phẩm đất nền.

Chính khoảng cách này cũng khiến những khu đất nông nghiệp nằm trong hoặc gần các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao dễ xuất hiện kỳ vọng đầu tư.

Chỉ thị của Đà Nẵng yêu cầu chính quyền cơ sở kiểm soát nghiêm việc chuyển mục đích, đồng thời đặc biệt chú ý các trường hợp có diện tích chuyển đổi lớn bất thường. Thành phố cũng yêu cầu kiểm tra tình trạng mua bán đất nông nghiệp rồi chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp.

Nhìn từ thị trường, yêu cầu này tác động trực tiếp đến một phân khúc thường được nhà đầu tư cá nhân quan tâm: đất nông nghiệp được kỳ vọng trở thành đất ở trong tương lai.

Khi việc chuyển mục đích bị kiểm soát chặt, giá trị đầu tư của những khu đất chỉ dựa trên kỳ vọng chuyển đổi cũng sẽ cần được đánh giá lại dựa trên căn cứ pháp lý cụ thể thay vì thông tin truyền miệng hoặc kỳ vọng thị trường.

Đặc biệt, những trường hợp mua gom diện tích lớn rồi chia nhỏ thành nhiều thửa để đưa ra thị trường sẽ phải đối mặt với yêu cầu kiểm soát chặt hơn từ chính quyền địa phương.

Điều này không đồng nghĩa mọi hồ sơ tách thửa đều bị hạn chế. Tách thửa là một quyền của người sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật. Vấn đề mà Đà Nẵng đặt ra là kiểm soát những trường hợp tách thửa, phân lô với số lượng lớn, sử dụng đất sai mục đích hoặc hình thành hoạt động mua bán tự phát trong cùng một khu đất.

Đất nền tự phát khó “đi trước” pháp lý

Một trong những thay đổi đáng chú ý trong cách quản lý đất đai của Đà Nẵng là trách nhiệm được đẩy mạnh về chính quyền cơ sở.

Theo Chỉ thị, UBND xã, phường, đặc khu chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý đất đai trong địa giới hành chính được giao. Chủ tịch UBND cấp xã phải chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND thành phố và trước pháp luật nếu để xảy ra vi phạm đất đai trên địa bàn.

Các địa phương phải chủ động kiểm tra, xử lý những trường hợp lấn chiếm đất, xây dựng trái phép, mua bán đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp và những trường hợp sử dụng đất không đúng quy định.

Đối với thị trường đất nền, việc tăng cường kiểm soát ngay tại cơ sở có thể làm thay đổi đáng kể cách hình thành nguồn hàng tại những khu vực ven đô.

Đối với thị trường đất nền, việc tăng cường kiểm soát ngay tại cơ sở có thể làm thay đổi đáng kể cách hình thành nguồn hàng tại những khu vực ven đô.

Trước đây, một khu đất có thể được thị trường quan tâm trước khi các yếu tố pháp lý và hạ tầng hoàn tất. Khi xuất hiện thông tin về đường mới, khu đô thị, quy hoạch hoặc khả năng chuyển đổi, giá giao dịch có thể được đẩy lên theo kỳ vọng.

Trong khi đó, Chỉ thị mới yêu cầu chính quyền theo dõi chặt hơn các biến động sử dụng đất. Những khu vực xuất hiện tình trạng san lấp, xây dựng, chia tách hoặc mua bán đất nông nghiệp với quy mô lớn sẽ có thêm cơ sở để được kiểm tra.

Theo đó, khả năng tạo lập nguồn cung đất nền bằng cách mua gom - tách thửa - phân lô - bán lại sẽ phải đi cùng điều kiện pháp lý rõ ràng hơn. Đây cũng là yếu tố khiến nhà đầu tư cần phân biệt giữa một sản phẩm đất nền đã hoàn thiện đầy đủ điều kiện pháp lý và một sản phẩm được hình thành chủ yếu từ kỳ vọng.

Đặc biệt, việc một khu đất đã được tách thành nhiều giấy chứng nhận hoặc nhiều thửa không đồng nghĩa với việc mọi thửa đất đều đương nhiên được xây dựng nhà ở. Mục đích sử dụng đất, quy hoạch, điều kiện xây dựng và các yêu cầu về hạ tầng vẫn là những yếu tố cần được kiểm tra độc lập.

Trong bối cảnh Đà Nẵng tăng cường quản lý, những lời quảng bá như “sắp lên thổ cư”, “đón quy hoạch”, “chuẩn bị mở đường” hay “đã tách sổ” không còn đủ để nhà đầu tư xác định giá trị một sản phẩm.

Điều quan trọng là phải kiểm chứng tình trạng pháp lý thực tế của khu đất. Trước hết là mục đích sử dụng đất hiện tại. Nếu là đất nông nghiệp, người mua cần xác định rõ khu đất có thuộc trường hợp được xem xét chuyển mục đích hay không, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy định hiện hành.

Tiếp theo là điều kiện tách thửa và hạ tầng. Việc tách thửa không chỉ liên quan diện tích tối thiểu mà còn có thể gắn với yêu cầu về lối đi, kết nối hạ tầng và các điều kiện khác theo quy định của địa phương.

Cuối cùng là khả năng xây dựng thực tế. Một thửa đất có giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu có thể xây dựng bất kỳ công trình nào trên đó.

Đây là những yếu tố có thể tạo ra khoảng cách lớn giữa giá chào bán và giá trị sử dụng thực tế của bất động sản.

Với những khu đất nông nghiệp được mua gom quy mô lớn, nhà đầu tư càng cần thận trọng khi giao dịch dựa trên kỳ vọng chuyển đổi trong tương lai.

Bởi nếu việc chuyển mục đích không được chấp thuận, giá trị của tài sản sẽ không thể được đánh giá theo mặt bằng giá đất ở chỉ dựa trên kỳ vọng.

Không dừng ở tách thửa, Đà Nẵng đang đặt việc quản lý đất đai trong một chuỗi kiểm soát rộng hơn.

Các địa phương được yêu cầu rà soát những khu đất đã hết hạn nhưng chưa được gia hạn hoặc không tiếp tục cho thuê nhưng chưa được giải quyết dứt điểm. Những trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng tổ chức, cá nhân chưa bàn giao cũng phải được xử lý.

Đối với đất công, thành phố yêu cầu kiểm tra tình trạng lấn chiếm. Với đất nông nghiệp, chính quyền phải kiểm tra việc tự ý chuyển sang mục đích phi nông nghiệp và xây dựng trái phép.

Sở Xây dựng được giao tăng cường kiểm tra việc cấp giấy phép xây dựng, xử lý các công trình vi phạm pháp luật về đất đai, đặc biệt là công trình xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp hoặc đất chưa đủ điều kiện xây dựng.

Như vậy, “điểm chặn” không chỉ nằm ở khâu tách thửa. Một khu đất muốn trở thành sản phẩm bất động sản có giá trị thương mại cao phải đi qua nhiều lớp điều kiện: quy hoạch - mục đích sử dụng - chuyển mục đích - tách thửa - hạ tầng - xây dựng.

Việc thành phố đồng thời kiểm soát các khâu này khiến khả năng hình thành những khu đất nền tự phát sẽ khó dựa đơn thuần vào kỳ vọng thị trường.